房地合一稅上路 第一次報稅大攻略，持分土地買賣專區，持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

若是你有下列持分的不動產，歡迎您找我，疑難土地處理

         持分土地、持分房屋、分別共有、公同共有   
  
1. 共有房屋、土地 

2. 有房屋權狀無土地權狀，有土地權狀無房屋權狀
 
3. 土地有產權無使用權(被佔用)
 
4. 土地在使用，卻無土地所有權
 
5. 公同共有不動產
 
6. 375租約的土地
 
7. 祭祀公業的土地

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  持分土地、畸零地、道路用地收購   廖先生 0972-598-368














一年一度的報稅季來臨，2016年綜合所得稅的申報時間將自106年5月1日起至5月31日為止，永慶房產集團契約部協理洪宜寧表示，今年適逢房地合一新制上路後的第一個報稅年度，2016年售屋者須確認售屋所得適用舊制或新制，若適用舊制，則納入綜合所得稅申報財產交易所得，若適用新制，則採分離課稅，須於所有權移轉登記次日起30天內完成房地合一稅的申報，不是在5月綜合所得稅報稅，納稅人須特別留意。
洪宜寧指出，綜合所得稅的各類申報項目之中，與不動產購售屋相關大致可以分為二大類：一、售屋：財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額。二、購屋：自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額。
洪宜寧指出，若出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，就可以選擇按實際發生的價額申報。
所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費，而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。
也就是說，屋主當初購屋時付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。
洪宜寧說，2016年售屋者今年5月報稅時優先採「核實認定」方式申報，前述以實價發生價額申報就是一般所謂的「核實認定」；對於無法舉證買價的房屋，則可採「標準認定」的申報方式節稅；但若出售的房屋是位於台北市售價7千萬元、新北市售價6千萬元以上的豪宅，還有雙北市以外縣市售價4千萬元以上的豪宅，且無法舉證買進成本，則依實際銷售價格的15%做為售屋所得，然後用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。
以台北市售價1億元的豪宅為例，若提不出買進成本，國稅局將按房地比例（一般是房屋占3成、土地7成），認列房屋收入為3000萬元，再依房屋收入15％，即450萬元作為出售房屋的所得額，併計個人其他所得項目，按5％至45％稅率繳交綜所稅。需要特別留意，若不符合前二項申報方式的屋主，才能選擇用以下「標準稅率」的方式申報。

表：售屋所得適用新舊制比較。資料來源/永慶房產集團。

表：雙北市售屋財產交易所得標準(無買屋成本)。資料來源/永慶房產集團。

表：出售房屋交易所得計算(適用舊制)。資料來源/永慶房產集團。