2016年12月28日星期三

持分土地買賣專區~推老屋重建房屋稅終身減半周四拍板分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

持分土地買賣，分別共有、公同共有土地、房屋買賣，疑難土地處理

台北市大安區、中正區、大同區、松山區、萬華區、士林區、北投區、

內湖區、南港區、文山區，持分土地、畸零地、道路用地、疑難土地

行政立法協調會昨（26）日達成共識，針對30年以上老舊建築將提供重建誘因，容積獎勵最高可達法定容積的1.4倍，同時放寬建蔽率10％，另提供租稅獎勵，房屋稅最多可終身減半徵收，全案預計本周四院會通過，預估全台約有3萬4,000棟老舊建築可適用。
行政院副院長林錫耀昨天與民進黨團召開行政立法協調會，針對《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》達成初步共識，未來屋齡30年以上經耐震評估有重建需要者、40年以上且無設升降設備者，以及經主管機關通知限期強制拆除或有危險之虞者，都可提供容積獎勵，與房屋稅及地價稅租稅減免協助重建。

獎勵容積率方面，行政院預計將可提供法定容積1.3倍或原容積1.15倍的獎勵，如果是在條例上路後3年內提出改建計畫申請，還可再附帶增加10％，最高可達法定容積1.4倍，建蔽率部分也可提高10％。
在土地及建築物租稅減免方面，根據財政部的規畫，為鼓勵老舊公寓改建，除重建期間土地因無法使用，免徵地價稅外，條例實施5年內，核准重建的案件，也可享2年房屋稅與地價稅減半徵收優惠。草案中也明訂，如果房屋在兩年減半徵收期間都未移轉，可以繼續延長到房屋移轉為止，也就是說，如果房屋在改建後都不再移轉，房屋稅可以終身減半徵收。
行政院副發言人張秀禎表示，根據內政部評估，屋齡30年以上老舊住宅全台大約有8萬6,000棟，如果以40％具建築結構危險來估算，全台大約有3萬4,000棟老舊建築屬於條例適用範圍。
不過，現行都市更新條例定，住宅都更只要有二分之一以上所有權人同意，即可推動，新草案調高同意門檻，必須獲得全體所有權人同意才能推動重建。
此外，目前都更條例的案件審查期間較長，為了提供重建誘因，未來各縣市審查改建案時，將以速審方式加速推動，審查時間將壓縮到2個月以下。
張秀禎表示，全案預計在本周三由行政院政務委員張景森，再度邀集部會進行協商，本周四送行政院會討論通過。

2016年12月21日星期三

台北市公告現值12區全跌~~~持分土地買賣專區、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

台北市公布最新的土地公告現值，已經結束連續12漲，反應房市的不景氣與地價走跌的結果，明年土地公告現值下跌2.43%，是1980年以來跌幅次深的紀錄，若加上先前台北市針對適用新標準單價的房屋，給與打折減稅等優惠，台北市房地的持有稅與交易稅，急漲風潮已經告歇，政策對房市的壓抑可望逐漸鬆手。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，土地公告現值與交易時的土增稅有密切關係，台北市此次調降土地公告現值，但調整幅度並不大，因此對於屋主來說，售屋時土增稅不見得可以少繳很多，不過這幾年急漲的土地公告現值止漲後，土增稅不會再增加，加上北市府對於新成屋與中古豪宅適用新房屋標準單價的房屋，給予前六年折扣，中古豪宅的豪宅稅調整等，減緩房屋稅大增的狀況，整體來說，台北市持有稅與交易稅雙漲已經告一段落。

至於地王部分，仍由101大樓拿下，不過即使是地王也難擋房地產下跌的走勢，土地公告現值下跌約2.92%，由於101大樓屬於BOT型的開發案，土地並未過戶賣斷給開發商，因此即使地價上漲至每平方公尺176.2萬元，但土地並未過戶產生移轉，因此也沒有高額土增稅的問題。

以目前已經公告評定結果的六都來看，台北市的跌幅是六都之冠，比較特別的是，此次調查反映出來台北市的12個行政區全數下跌，高達89.6%的區段大多下跌或持平，其中文山區的跌幅最深，下跌約3.94%，跌最少的則是中正區，僅下修約1.05%。

北市明年公告現值　降幅史上第2大~~~持分土地買賣專區、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

台北市今公布明年度公告現值調整，全市12行政區全面下調，平均調降2.43%，終止2005年來，連12年上漲走勢，為有統計資料以來第2大跌幅，台北市地政局長李得全表示，預估台北應是全國明年跌幅最深的地方，盼能更貼近市場變化，減輕民眾負擔。台北市地政局解釋，整體經濟景氣不佳、房地合一課稅制度上路及不動產稅制改革議題等因素影響，不動產市場觀望氣氛濃厚，投資性買盤退散，全市買賣登記案件量共計2萬4572件，與去年同期相較減少2222件，減幅約8.29%，以致此次評議結果全市公告土地現值全面調降。各行政區中以文山區平均調降3.94%最大，中正區因買賣移轉交易量較去年同期增加2.67%，交易動能相對穩定，加以市府持續投入西區門戶計劃及捷運萬大線動工興建等因素支撐下，調幅-1.05%全市最小，中山區調幅-1.68%次之。李得全指出，台北市近年來西區門戶計畫花了不少力氣，從中正區上漲區段佔全區達30%全市最多，可看出對附近的店家、市場有顯著的效果顯現。明年地王同樣由台北101蟬聯，不過受整體觀光產業萎縮影響，明年公告土地現值每坪582萬4793元，較去年每坪600萬元下跌2.92%，高出全市平均；站前商圈的新光摩天大樓明年公告土地現值為每坪576萬3084元，相較去年下趺2.19%，與地王價差略有縮減，地政局解釋，主因西區門戶計劃及捷運機場線利多，讓跌幅縮減。

每坪582萬元！　台北101四度蟬聯地王寶座 ~~~持分土地買賣專區、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

台北市政府今（22）日公布明（106）年度公告土地現值調整，台北101大樓以每坪新台幣582.48萬元再度拿下地王寶座，不過受整體觀光產業萎縮影響，較去年每坪600萬元下跌2.92％；而新光摩天大樓則以每坪576.31萬元次之。
台北市106年公告土地現值平均調幅為-2.43％，終止連12年上漲，其中全市12個行政區地價皆呈現下跌情況，以文山區跌3.94％最大、南港區跌3.48％次之、而北投區則下跌3.12％。
台北市公告土地現值平均調幅自過去12年皆上漲，不過，明年則平均下跌2.43％，台北市地政局局長李得全表示，受到房地產交易量萎縮影響，預期台北市可能為全台公告地價跌幅最深的縣市，李得全說，「一則以喜；一則以憂」，不論是房價所得比或是購屋痛苦指數，台北市皆是最嚴重的，若地價下跌，或許能讓民眾感受到房價親民一點，「這個部分是，有好有壞。」
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，北市公告現值在幅度上出現明顯下修，除表示實價登錄後，稅基與市況連動更緊密，而在北市進入價格修正趨勢下，也將終止公告現值上揚趨勢。

北市公告土地現值跌2.43％ 36年來第2大跌幅 ~~~持分土地買賣專區、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

台北市地政局今舉辦2017年公告土地現值記者會，明年全市公告土地現值平均調幅為-2.43％，12行政區地價均呈現下跌，台北101大樓雖第四度蟬聯地王，但跌幅達2.92％，高於全市平均。地政局指出，此次公告土地現值平均調幅-2.43％，終止2005年以來連續12年上漲走勢，平均調幅也是1980年有統計數據以來，第二大跌幅。
地政局指出，此次各行政區中，文山區調幅-3.94％最大，中正區-1.05％最小，中山區-1.68％次之。
明年地王寶座仍由台北101大樓第四度蟬聯，不過，受整體觀光產業萎縮影響，公告土地現值為平方公尺176萬2000元（每坪582萬4793元），與去年相較，下跌2.92％，跌幅高於全市的2.43％。

2016年12月19日星期一

內政部推都更融資平台協助自主更新~~~持分土地買賣專區、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

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持分土地買賣，分別共有、公同共有土地、房屋買賣，疑難土地處理

新政府全力推都更，內政部也將擴大推動自主更新案，並規劃協調金融機構成立融資平台，協助自主更新案取得融資。
根據內政部上個月向行政院提出的都更加速推動策略，包括加強整合意願、提升財務可行性及強化專案經營管理三大主軸，其中，提升財務可行性部分，除了租稅減免及補助前期規劃費用外，還將提供金融協助措施，以解決都更案推動的資金缺口，其中包括協調金融機構成立融資平台，對自主更新案件提供利低融資。
有關官員表示，多數都更案件，都是由建商出面整合，但也有少數住戶會自行成立更新委員會來推動都更，這種自主更新案，具有利潤留在住戶身上、資訊透明等好處，內政部未來也有意擴大推動這類自主更新案。
但自主更新案在取得融資難度相對高，官員說，政府有必要成立融資平台，提供低利融資，協助自主更新案取得資金。
內政部研擬的都更金融協助措施，除了成立融資平台協助自主更新案外，還研擬仿照中小企業信保基金作法，由現行的中央都市更新基金提供信用保證，成立類似的都更信保基金，專門對都更案融資，提供信用保證，以利向銀行取得貸款等。

去年賣房有條件免奢侈稅~~~持分土地買賣專區、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

奢侈稅退場，今年改由房地合一制接棒，由於課稅時點不同，民眾若於2015年賣房訂定銷售契約，但在2016年才完成移轉登記，導致面臨不只要課奢侈稅、也要課徵所得稅者，財政部發布解釋令表示不課特銷稅、只課徵所得稅，也就是只適用房地合一新制。
財政部官員表示，房地合一稅制上路，配套之一即是房地奢侈稅退場，由於奢侈稅（特銷稅）課徵時點為依交易契約的訂約日，房地合一課徵所得稅的時點是所有權移轉登記日。由於今年來出現案例是出售房屋的契約訂約日在2015年，但所有權移轉登記日在2016年，導致兩種稅都要課徵。
舉例來說，若2014年8月1日取得的不動產，2015年12月30日簽約出售，等於持有未滿兩年，而在2016年1月20日過戶，皆符合奢侈稅以及房地合一的課稅時點。
因此財政部為避免兩稅皆課的情況，12月也發布解釋令，「核釋納稅義務人銷售房地同時符合房地合一課徵所得稅制，與特種貨物及勞務稅條例規定的適用原則」，簡單來說即不課徵奢侈稅，只需適用房地合一新制。
官員進一步指出，由於特銷稅是短期買賣才課徵，自2011年6月上路以來已有抑制炒房降低交易量，所以至後期課徵者偏少，但由於在奢侈稅退場與房地合一新制上路中間有時間上的落差，因此雖然案例不多，但還是有該案例出現，因此財政部才會進一步發布解釋令，弭平各界疑惑、依法有據。
房地合一稅制今年登場，主要以持有時間決定課徵稅率，2016年1月1日起取得的不動產，售價扣除成本、費用後認定所得，持有未滿一年課45%、未滿二年課35%、持有二~十年課20%、持有超過十年課15%。
此外，若自住滿六年，出售超過免稅額400萬者課10%。若是調職、非自願離職或其他非自願性因素，以及與營利事業合建於二年內出售者課20%。

持分土地買專專區、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368~~~計畫道路私地主圍地合法住戶進出不得

施姓男子2009年買了台北市天母精華地段的一樓房屋，包含占用屋前道路的違建使用權，不過違建物地主，要求他以2200萬元買下道路土地。施不滿對方開價太高，因此報請建管處拆除違建，但地主則以圍籬圍地，造成施姓屋主難以進出，7年來無法出租，連裝修都無法進行。
施向市議員李慶元陳情，李慶元調閱資料後指出，房屋所在的「信興天母大廈」於1979年向北市府申請使照，但因計畫道路尚未開闢，因此建商取得地主土地使用權同意書，開闢道路與排水系統。
但大樓取得使照後，一樓屋主就在道路用地上，大肆增蓋違建，北市府30多年來視而不見。而陳情人在舉報違建並拆除後，市府也應將土地恢復為道路，但卻放任私地主以圍籬、磚塊圍地，甚至劃設停車位出租。雖然新工處重新鋪設柏油路面，但因為民代介入，新工處又以紐澤西護欄將道路圍起。
李慶元批評，今年4月還傳出，市府研議以徵收方式解決爭議，但市長柯文哲聽到徵收金額高達3億元，價格過高而作罷。他指出，市府應重視類似案件的土地使用權同意書，依規定只能作為道路使用，不得違規占用。若市府坐視不管，那是否所有曾提供建商使用權同意書的地主，都可依樣畫葫蘆，圍地要求市府付徵收補償費，可能造成亂象。
北市工務局主秘陳郭正表示，會針對該案進行查驗，對比當年發給使照時的竣工圖，若有違規使用，將會要求復原。

計畫道路的私地主因要求屋主買地不成，將土地圍起，讓屋主7年來無法進出。

持分土地買專專區、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368~~~積極推動老舊住宅更新蔡英文強調房產不應投機炒作

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總統蔡英文今（17）日上午前往南港展覽館出席「第45屆建築師節慶祝大會」，除說明政府將規畫興建社會住宅，積極推動老舊住宅更新改建和整建，並期盼建築界與政府共同努力，為台灣打造新的城鄉風貌，更為台灣人營造幸福生活。她也認為，房地產不應該是投機和炒作的商品。

針對政府社會住宅政策，蔡總統指出，台灣各地的社會住宅目前正陸續規畫中。不只是用來滿足年輕人和弱勢族群的居住需求，也希望社會住宅呈現未來的建築設計趨勢，且引進防災、綠建築、智慧建築等科技。換言之，社會住宅將為台灣的居住環境設下新的基準，也將成為多元且充滿創意的建築新樂園。相信是可以讓建築師大展長才的舞台。

蔡總統表示，政府將積極推動老舊住宅更新改建和整建。除了安全上的考量，也期待台灣人的生活環境能夠持續改善。事實上，台灣有14萬棟屋齡超過30年的公寓老宅。政府將提供實質的獎勵誘因，且鼓勵公股行庫參與都更，讓數百萬的老宅居民可以享有更好的居住品質，也為建築設計和營建的內需市場增添新的活力。

蔡總統提及，未來台灣民眾的住宅「應該長成什麼樣子」？台灣人的生活環境究應如何設計與規畫？她認為，在我們積極推動法令修正、制定新規範的同時，這也是應事先準備好的課題。事實上，在台灣，建築師的專業，「確實是被低估了」，但她認為，這個狀況慢慢會改變。

蔡總統強調，讓房地產市場回歸穩健一直是政府既定的政策目標。不僅對購屋族和房產持有者深具益處，也讓起造業主願意支出更多的成本，用在設計和規畫上，提供建築師更多發揮專業的空間。

蔡總統也說，房地產不應該是投機和炒作的商品。房地產的價值如果能取決於建築的品質，就可以刺激建築設計、土木營造以及建材等產業，不斷創新和進步。如此一來，房地產產業將不再是惡化分配的元兇，而會帶動優質就業的成長，帶來有品質的生活，並對台灣經濟的轉型產生正面的影響。

2016年12月9日星期五

持分土地、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368 ~~~〈北部〉公告現值、部分地區公告地價明年將調降

公告現值將降5％近20年最大降幅

〔記者謝武雄／桃園報導〕十一月開徵的地價稅因為上漲，衍生不少民怨，市長鄭文燦表示，桃園市明年公告現值可望調降五％，並針對公告地價不合理的部分地區調降，將創下桃園近二十年來公告現值最大降幅；他說，桃園市這兩年房地產不景氣，合理調降公告現值、公告地價可促進房地產交易，增加土地增值稅。

市府明年擬調降公告現值5%，並調降部分不合理地區公告地價，市長鄭文燦表示，桃園市這兩年房地產不景氣，合理調降公告現值、公告地價可促進房地產交易，增加土地增值稅。（記者謝武雄攝）

公告地價不合理地區優先調降

鄭文燦指出，公告地價是三年調整一次，公告現值是每年調整，今年公告地價調漲案，中央要求符合公告現值三年來的調幅，計算後原本高達四十三％，但桃園市最後調漲三十四．五六％，依實際地價計算，實際調幅只有二十二％，幾乎只有四十三％的一半，明年會針對公告地價不合理的部分地區調降，尤其是重劃區土地，因為漲幅較大並採累進稅率，部分民眾地價稅甚至漲了十幾倍，會優先調整。
他說，桃園市這幾年因為區段徵收、都市計畫等因素，導致公告現值年年調漲，但這兩年房地產不景氣也是事實，適度調降是反映市場現況。
鄭文燦表示，未來會向中央建議，將公告地價三年調整一次的制度縮短年限，最好和公告現值一樣每年都調整，才能跟上市場行情，三年的漲幅一次到位才會衍生這麼大的民怨，若逐年調漲一點，民怨會少一些。
桃園市明年公告現值如果調降五％，將創下近二十年來最大降幅，從八十七年至今，十九年來只有九十年、九十一年、九十二年的公告現值調降，但調降比率都低於一％，其他十六年都是調漲，調漲比率最低的是九十二年二．四六％，最高是一○三年二十二．七七％。
至於公告地價，最近二十年都是調漲，八十六年十二．五七％，八十九年九．○五％，九十三年二十一．二二％，九十六年二十二．二五％，九十九年十四．六八％，一○二年十五．二三％，今年是三十四．五六％，也是近二十年來最高漲幅。

持分土地、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368 ~~~明年公告現值安樂區漲5.87%最高

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基隆市地價及標準地價評議委員會昨評定通過，明年公告土地現值平均調幅約3.65%，是「近6年來最低的一次」，將於明年1月1日正式公告實施。廟口「大四美」大樓，則蟬聯20年地王。

市府地政處副處長梁美秀說，基隆房市交易還算滿穩定，明年預估沒有明顯下跌的空間，基隆因距雙北不遠，相對雙北高房價便宜許多，近年吸引不少外地客購屋。市府地政處指出，廟口大四美土地價格為51萬7523元/平方公尺，每坪約171萬元，與去年相同。公告土地現值居冠的區段在仁愛區愛三路，地價維持去年的34萬7千元/平方公尺；最低的區段落在中正區棉花嶼海域區，地價為210元/平方公尺。
地政處統計，七個行政區漲幅最高為安樂區，調幅漲5.87%，分析原因有大武崙生活圈、長庚生活圈及國家新城生活圈等，緊鄰中山高及北二高交流道，區位條件優越，交通便利。
另外，麥金路、基金一路、武崙街、安和二街、樂利三街一帶陸續推出的新建案，吸引不少鄰近縣市購屋族青睞，房地產市場交易價格上漲較為明顯。
其餘行政區明年公告土地現值都調漲，依序為信義區5.32%、七堵區4.32%、中山區3.91%、暖暖區2.10%、中正區1.37%、仁愛區1.19%。
其中信義區、七堵區，新建案也不少，帶動房市發展，調漲空間都較大；仁愛區是商業區，建物老、土地少，上漲空間較小。
房產業者說，基隆新建案房價有小幅上漲，不像雙北跌勢，對明年的房市前景仍是樂觀的。
此次地價作業從去年9月2日至今年9月1日作業，受到國內整體經濟情勢以及不動產稅制改革之政策因素影響，不動產市場觀望氣氛濃厚，交易價格上漲幅度較前幾年趨緩，地評會納入評議考量。

2016年12月5日星期一

持分土地、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368 ~~~筆記起來！房地交易所得稅申報常見5大錯誤

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財政部北區國稅局表示，2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，於2016年1月1日以後出售者，除符合免申報條件外，不論盈虧，應於完成移轉登記日的次日起算30天內申報納稅。為協助納稅義務人辦理申報作業，避免申報錯誤，該局特別整理報稅常見錯誤情形，提醒民眾注意。

一、申報地點：誤將申報書及相關附件遞交至出售標的物所在地稽徵機關，納稅義務人應向申報時戶籍地所在地國稅局辦理申報。

二、申報期限：
(一)申報期限計算錯誤(例如：以移轉登記日之次日直接加30日推算)，致逾期申報。
(二)移轉登記日日期及取得日期填寫錯誤(誤填為立契日)。

三、成本部分：
(一)實際為贈與取得者，應以受贈與時之房屋評定現值及土地公告現值為取得成本，誤以買賣價格為取得成本。
(二)物價指數認定有誤，導致取得成本高報。
(三)誤將費用列為成本，例如：將交易(出售)時所支付之仲介費(應列為可減除費用)，列入可減除成本。

四、費用部分
(一)未提示取得、改良及移轉費用者，未於可減除費用扣除成交價額5%。
(二)誤將水電瓦斯費、土地增值稅及房屋稅列為可減除之成本或費用。
(三)誤將土地增值稅列為可減除費用扣除。
(四)檢附資料不齊全致無法認定。

五、自住房地租稅優惠:所有權人出售繼承持分之房屋土地，申報扣抵自用住宅免稅額400萬元，未按持分比例計算扣抵額。

民眾報稅後若發現錯誤，可以重新填寫一份正確申報書，補辦個人房屋土地交易所得稅申報；採用網路申報者，只要將正確資料在申報期限內重新上傳申報即可。但若已逾申報期限，不論採何種申報方式，均須向戶籍所在地稽徵機關辦理書面更正申報。如有任何疑義，可撥打免費服務電話：0800-000321洽詢。

持分土地、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368 ~~~政府說不出口的真相》2個理由告訴你，地價稅暴漲，其實是人民自找的！

近期另一個讓人無言的是地價稅的紛擾，最近台灣地價稅炒得很兇，原因是上個月大家都收到地價稅單，很多人還以為看錯了，因為地價稅平均調漲30%。（嗯～我有塊地以前一年繳35,000元左右，今年變58,000元，對於有機會能高於全國平均，本人深感他媽的榮幸！）所以不意外地，很多意外開始發生了，有個老農夫因此很苦惱最後猝死，於是議員們決定為民申冤，帶著群眾闖市政府幹譙市長搶錢，有些喇豬屎機靈的市長看看風向不對，決定讓地價稅打六折徵收，甚至有些莫名其妙的縣市推出了分期付款、或延後支付的優惠方案（為什麼不搞提前繳地價稅可以抽冰箱、還是東京雙人機票呢？），最後呢？不意外地，財政部說要考慮重新修訂地價稅。
才上路就要重新修訂，那又何必當初呢？怎麼沒有人問，當初說要大幅提高的理由又是什麼呢？而且不要忘了，台灣是房地分開課稅的，除非你是空地，否則另一個不意外地，明年5月你會再收到新版、同樣是大幅調高的房屋稅單。這個政府是在搶錢嗎？
在你下這個定論前，我們先來討論一下台灣現行的土地稅制。台灣土地基本上有二個和稅相關的政府公告數字，一個叫公告現值，這個數字是每年調整一次，主要作為土地買賣時課土地增值稅之用，這個數字經過歷年的調整，基本上只是略低於市價（約是市價的八成），簡單地說，這是一個只有在買賣不動產時才會用到的數字。順便一提，你知道台灣所有稅當中位階最高的是哪一個稅嗎？答案不是你以為的所得稅，而是土地增值稅，因為它是唯一被寫入憲法的稅目（憲法第143條），會這樣當然是因為我國憲法是基於三民主義而來。所以公司如果有欠稅或破產，第一要先還政府的不是所得稅，而是土地增值稅。
另一個數字叫公告地價，目的就是用來課本文所提的地價稅，這個數字是三年調一次。相對於土增稅發生在買賣時才課，地價稅則是持有稅，就是擁有這塊土地的人每年都要付稅，基於樹果原則（就是可以對果實課稅，但不應該傷害到樹），公告地價一向低於市價很多（約是市價二成）。此外，財產稅（房屋稅和地價稅）也是縣級地方政府最重要的財源（呵呵～這是財稅教科書寫的，不過事實上台灣縣級政府最重要的財源，幾乎都是來自中央的統籌分配款和各項補助）。
好啦，既然講了一堆什麼樹果理論、什麼課稅不應該傷到樹，那為什麼財政部／地方政府吃飽太閒，要調高公告地價傷害人民呢？呵呵～因為這是人民要求的。
台灣人怎麼可能主動要求加稅？你應該不是台灣人吧！

2016年12月4日星期日

持分土地、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368 ~~~政府說不出口的真相》2個理由告訴你，地價稅暴漲，其實是人民自找的！

持分土地、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368 ~~何時房市迎來春天？下次政府在地價稅、房屋稅、土地增值稅推出優惠時

台北市大安區、中正區、大同區、松山區、萬華區、士林區、北投區、內湖區、

南港區、文山區，持分土地、畸零地、道路用地、疑難土地處理

持分土地買賣，分別共有、公同共有土地、房屋買賣，疑難土地處理

今年收到地價稅單時，果然讓民眾大吃一驚。普遍地價稅都較去年為高，漲幅約三成左右，甚至有部分特殊個案，必須繳上百萬元地價稅。其實，過去十年來公告土地現值、公告地價都已經大幅調高，並接近市價。這也讓房地產成本居高不下，房市陷入漫漫長冬。

公告地價調高，地價稅增加

今年地價稅讓民眾有感，不是稅率提高，而是公告地價大幅提高後的結果。公告地價雖每三年調整一次，但過去幾年調幅大都在10％以內，但今年調幅卻高達30％，當分母變大之後，每戶屋主要繳的稅款自然升高，因此今年地價稅，讓大多數民眾很有感。

w=600_h=600_r=16888 — 歷年公告地價調幅（%）｜資料來源：內政部地政司

我先前寫過文章，台灣房地產持有稅負升高（房屋稅、地價稅），將是房市最大殺手。若每年繳稅負擔過高，將打擊民眾購屋意願。此外，房地產買賣相關稅負增加，使得房市交易成本增加，例如土地增值稅大幅增加，也會影響民眾賣屋意願，或是不願意降價，並帶來房市交易萎縮。以此觀察，房地產仍將陷入漫漫長冬。
►持有稅成房市最大殺手？如何抑制投機，卻不至於把房市打垮
至於何時才是房市迎接春天來臨的時間呢？也許要等到下一次，政府在地價稅、房屋稅、土地增值稅等，再度推出優惠措施時。

2002年土地增值稅減半，房市迎春天

為什麼這麼說呢？因為上一波房地產谷底，就是在2002年2月到2004年1月，當時政府鑒於經濟不景氣，再加上房地產市場長期低迷，因而推出土地增值稅減半徵收二年的激勵政策，將稅率從40％、50％、60％，降低為20％、25％、30％，以刺激房地產交易。果然，此利多讓沉寂十多年的房市，終於見到成交量解凍的春天。
之後，政府還趁勝追擊，再延長土地增值稅減半期間一年，至2005年1月。同時，自2005年2月起將土地增值稅率改為長期調降，稅率為20％、30％、40％。同時，還在2010年1月增加了「一生一次」自用住宅土增稅10％優惠稅率，大大減輕一般民眾負擔。此外，若符合相關條件，即使是自住換屋，也可適用10％土增稅稅率。

公告土地現值調高，土地增值稅漲幅大

雖然，目前土地增值稅仍維持先前稅率水準，自住用戶只有10％土地增值稅，不過，過去幾年公告土地現值大幅調高，民眾土地增值稅的負擔也不輕。
舉例來說，2001年全台平均公告土地現值是市價的59.3％，其中，台北市較貼近，是市價的84％，台中市僅市價44％。但來到2016年，台北市公告土地現值是市價93％，台中市也調高到90％，整體市場平均是市價90％。由於近年房地產價格狂飆，土地價格連年攀升，再加上公告土地現值已經與市價拉近，代表課稅母體變大，即使稅率不變，課稅金額也可能多出一倍以上。

2001年以來，公告土地現值年年漲

事實上，為了將公告土地現值大幅低於市價的差距拉近，過去十年來公告土地現值幾乎是年年調漲，尤其自2010年以來，調幅都在二位數以上。舉例來說，2014年公告土地現值全國平均調幅14％，2015年全國平均調幅12％，直到今年才稍微緩和，調幅6.7％。
此外，各地方政府調整公告土地現值的時間與幅度不一，有些縣市近年調幅較大，民眾也會較有感。例如，2014年公告土地現值調幅較大的有：台中市24.4％、桃園市22.7％、金門縣43.8％、澎湖縣30.5％。2015年公告土地現值調幅較大的有：澎湖縣24.9％、金門縣17.9％、高雄市15％、新竹市13％、台南市12.5％。
由於公告土地現值大多在近五、六年內快速調高，以接近市價。可想而知，若有房地產買賣，土地增值稅金額也將大幅拉高。根據財政部統計，2015年土地增值稅全年達1135億元，已經大幅超越證交稅819億元稅收，並創下自1999年以來新高紀錄。

等待房市更多鬆綁政策

公告地價、土地公告現值調高後，地價稅、土地增值稅隨著水漲船高。雖然行政院長林全說，目前不打房，央行總裁彭淮南也將大多數房地產信用管制鬆綁了，但是，房市成交量仍然窒息。我估計，在房地產相關稅負增加，又沒有甚麼利多刺激方案之前，房市將仍是漫漫長冬。

21658214d7658ee5_517x386 — 公告土地現值佔市價比（%）｜資料來源：內政部地政司

2016年11月16日星期三

新北市三重、土城、新店、新莊、林口、五股、蘆洲、泰山、汐止、深坑、中和、永和、樹林，持分土地、畸零地、道路用地、疑難土地處理

基隆市仁愛區、信義區、中正區、中山區、安樂區、暖暖區、七堵區，持分土地、畸零地、道路用地、疑難土地處理

基隆市仁愛區、信義區、中正區、中山區、安樂區、暖暖區、

七堵區，持分土地、畸零地、道路用地、疑難土地處理

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台北市大安區、中正區、大同區、松山區、萬華區、士林區、北投區、內湖區、南港區、文山區，持分土地、畸零地、道路用地、疑難土地處理

都更釘子戶林欽榮：北市府將依法強制拆除~~持分土地、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

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台北市副市長林欽榮今日在天母「鳳凰華廈」動土典禮中強調，都更最後一哩路需要政府協助，接下來北市府會依法代為執行、強制拆除。另外，已邀請公股銀行如土銀、台銀等擔任公辦都更的融資、信託角色，呼應總統蔡英文加速都更政策。
2012年文林苑都更案因北市府按照都更條例第36條代為拆除不同意戶王家，不僅引發社會爭議，更讓國內都更案停擺。林欽榮表示，今年「永春都更案」就是重啟都更第36條拆除不同意戶，該案經過充分溝通後，最後由實施者自行拆除，是依法執行；而天母海砂屋都更案「鳳凰華廈」來說，「10年磨一件，實在太久了」，國內都市更新若要順利推動，最後一哩路還是需要政府代為執行、強制拆除。
他強調，台北市政府對都市更新只有兩個態度，第一就是依法執行，第二則是在民間都更案進行過程中，搭起同意戶與不同意戶的橋樑，讓雙方互有同理心，並且把都更所有過程都透明化，如此一來才能推進台北市都市更新，更呼應總統蔡英文政策趨勢、加速執行民間都更。
天母鳳凰華廈社區位於天母北路，為屋齡30多年的7樓華廈，約10年前經鑑定確認為海砂屋，曾有住戶在家用餐到一半時，天花板直接崩落大型混凝土塊；2011年有多戶陽台直接無預警斷裂塌落，該海砂屋成為天母地區一大不定時炸彈，因涉及嚴重公共安全及環境衛生問題，該大樓早已是台北市政府列管在案，訂有強制搬遷、拆除時程的海砂屋，但因文林苑事件搞得國內都更如燙手山竽，全案進度也因此延宕。
天母鳳凰華廈實施者聯上開發總經理李志明表示，今年2月該案已由台北市政府發揮公權力代為拆除完畢，並11月16日正式開工，將重建為地上24樓的全新SRC構造大樓，顯示政府對都更案的態度，左右後續都更是否能持續進行。

台北市副市長林欽榮(左二)今日在天母「鳳凰華廈」動土典禮中強調，都更最後一哩路需要政府協助，接下來北市府會依法代為執行、強制拆除

新北推都更「一坪換一坪」都更處：有機會~~持分土地、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

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新北市長朱立倫今天表示，新北市將率先推出都更2.0版的自治條例，優先針對「防災型都更」，以簡化程序、增加容積獎勵方式，達到「一坪換一坪」的目標，增加民眾配合意願，城鄉局長邱敬斌說，這項名稱暫定為「新北市防災建築再生自治條例」，預計最快明年初送議會審議。

朱立倫說新北市要推出都更2.0版的自治條例。（記者翁聿煌攝）

朱立倫今天出席新店行政園區動土典禮，他提到都更很重要，中央地方都在做，以往民間在做的時候，卡到許多法令限制，因此新北市將推出2.0版的防災型都更自治條例，希望能達成新北市的都更新風貌。
邱敬斌說，防災型都更指的是，部分建築因於過於老舊、位於土壤液化區或耐震係數不足，影響到建築安全者，政府基於公共安全限期拆除，願意配合實施的民眾，將給予定額容積獎勵、遷移租金補償和房屋稅減免等優惠，如果併同推動自力更新，「應該有機會一坪換一坪」，如果把這些民眾對都更有疑慮的因素排除，相信能更順利推動都更。
都市更新處長張溫德說，防災型都更必須是住戶百分之百同意，政府必須胡蘿蔔與棒子都在手裡，「胡蘿蔔」是相關的獎勵措施，「棒子」是得依據建築法，對於具危險性的建築得採取必要的拆除手段，但還是希望在各項獎勵優惠下，民眾都願意配合進行。

捐地抵稅訂成本計算標準~~持分土地、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

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財政部昨（16）日發布個人以非現金捐贈列報扣除額計算標準，若未提出實際取得成本證明，土地、房屋分別依捐贈時的公告土地現值、房屋評定標準價格，按捐贈時消費者物價指數調整至土地、房屋取得年度的價值計算。
至於公設保留地、公眾通行道路地則依捐贈時公告土地現值16%計算，可逐年檢討。由於過去曾有案例為高所得者，以低價購入公共設施保留地捐贈政府，但按高於實際取得成本的公告地價列舉扣除，因此財政部在今年7月27日修正法源，增訂非現金財產捐贈列報扣除金額計算及認定標準，昨日發布子法，規定若未提出實際取得成本證明的計算標準。
若納稅義務人捐贈非現金財產要列報扣除，須提出實際取得成本為證明，但若未提出證明者，各項目有不同計算方式，以土地、房屋來說，是按捐贈時的公告土地現值、房屋評定標準價格，依照最新公布的消費者物價指數回推至取得年度計算。
舉例來說，若2017年捐贈一塊素地，但取得為2011年無法提出證明，因此會用2017年最新的消費者物價指數回推至2011年，取得漲跌幅度後用2017年的公告土地現值、房屋評定標準價格來計算實際取得成本。
而若是公共設施保留地及公眾通行道路的土地，則依捐贈時公告土地現值的16%計算，且該標準自2017年起由各國稅局參考各年度實際市場交易情形，逐年檢討調整報財政部公告。
至於在股票分為上市櫃股票、未上市櫃股票，前者以捐贈日或捐贈日後第一個有交易價格日的收盤價，或平均成交價格計算。未上市櫃股票則是以捐贈日近一期經會計師查核簽證財報的每股淨值，或以捐贈日公司資產淨值核算每股淨值計算。須注意的是，過去未上市櫃股票捐贈得先出售，但在該子法發布後，自2016年11月16日後捐贈的股票，可不用先出售就捐贈，不用等到受贈機關出售後才可列報扣抵。
個人對政府的捐贈土地金額最高在2003年最高，財政部在2003年頒布解釋令，限制個人以非現金財產捐贈列報扣抵金額，最多只能抵土地公告現值16%，使捐地抵稅行為大為減少。

經濟日報提供

2016年11月15日星期二

蔡英文推都更房仲建商：都更可改善生活~~持分土地、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

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總統蔡英文要求行政部門月底前提出容積誘因、減免賦稅等方案，刺激都市更新，同時也指示公股行庫積極參與。東森房屋董事長王應傑表示，台灣屋齡超過30年的老屋多達384萬戶，老舊公寓達百萬戶，多是當年經濟剛發展時期所建，但是屋齡已老，若遇大地震，可能就有安全問題，「都更」是正確的方向。

王應傑指出，前房市景氣不好，建商一購地就套牢，都更意願大大減低，應該多讓第三方專業單位、政府部門來執行都更，加速都更效率，也建議政府多與產官學專家交流。
鄉林建設董事長賴正鎰則認為，都更有兩大問題要先解決，首先是降低不動產持有稅、其次是解決都更條例中「同意比例」的違憲問題，否則建商連碰都不敢碰。賴正鎰指出，目前不動產持有稅相當高，很多地主都擔憂，未來蓋新房子時，不僅造價高，還得繳交比現在舊房子還要高的地價稅和房屋稅，因此使得案子更難談成，政府若想要推動都更，持有稅的政策得盡速調整並降稅才行，包括地價稅與房屋稅，否則地主想到還要繳很高的稅，建商絕對很難推動。
賴正鎰說，都市更新本來就有加速改善國人生活品質與居住安全的主要目的，更可創造內需建設，產生經濟效益。但是推動老舊公寓住宅都更，也需要有公權力的介入，若有政府的協助幫忙，才能創造出政府，住戶及建商的多贏局面。

總統指示推都更建商急呼先降持有稅~~持分土地、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

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由於老舊公寓住宅的安全問題，蔡英文總統在執政決策協調會議上指示，要求行政部門在月底前提出有關老舊公寓住宅更新方案。房仲業者今天(15日)表示，所有權人的意見整合，是現階段推動都更較大的困境，仍有賴公權力介入推動；建商則認為，目前不動產持有稅包括地價稅和房屋稅都上漲，呼籲政府先降稅，否則建商和地主很難達成共識，都更難以進行。

為積極推動都市更新，蔡英文總統下達3大指示，包括老舊住宅給予容積誘因、明確獎勵規範；公股行庫積極參與都更，以及相關部會就都市更新條例修正、設立專責機構，並要求行政部門月底前提出規劃方案。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨15日指出，蔡英文以總統的高度提出指示，絕對有助都市更新的推動，但都更最棘手的就是所有權人的意見整合，這仍須借助公權力。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說：『(原音)由於現在房市是往下走的趨勢，過去地主其實很容易找到建商來做配合，現在建商可能會顧及到成本和獲利的考量，在實質上來說，可能會較過去推動較不容易。』
鄉林建設董事長賴正鎰受訪時也指出，目前不動產持有稅相當高，很多地主都擔憂，未來持有新房子時，得繳交比現在舊房子還要高的地價稅和房屋稅，因此使得案子更難談成，他呼籲政府若想要推動都更，得先降稅才行。賴正鎰說：『(原音)現在談合建都害怕，現在地價稅和房屋稅很便宜，都更之後換新的房子就很高了，再加上5倍的話，地主也不願意都更，新房子造價高，舊房子是30至50年折舊，房子也比較便宜，這些政策必須儘速調整。』
賴正鎰也指出，以鄉林建設的經驗，一個都更案得談至少10年，成案機率很低，再加上房市最近不好，建商開發利潤降低，使得很多正在洽談的都更案也跟著停擺，想要推也推不動。

2016年11月6日星期日

手握多筆土地者可選在地價最高處設戶籍節稅~~持分土地、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

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今年公告地價調整，全國地價稅平均成長約3成，如何節稅成當務之急。財政部表示，民眾可多申請自用住宅用地優惠稅率，而「多地族」也可選擇在「總地價最高」的那一處設籍，並申請自用優惠，節稅效果大。

根據財政部統計，去年全國約有近800萬筆土地，其中有400多萬筆為自住，由於自用住宅用地適用稅率為千分之2，相較一般用地基本稅率從千分之10累進到千分之55，稅額相差達5倍以上，因此，財政部呼籲民眾可多申請為自用住宅用地。

雖稅法規定，土地所有權人與其配偶及未成年子女，適用自用住宅用地稅率課徵地價稅，以「一處」為限，但若擁有二處以上自用住宅時，則可由成年子女、祖父母、父母、岳父母等其中一人辦戶籍登記，在其他條件都符合的情形下，亦可不受一處限制，而適用優惠稅率。
節稅秘訣：
提前申請自用住宅條件　大面積採分割持有
大家房屋主任郎美囡表示，自用與非自用的住宅用地稅率，至少相差5倍，但要記得，地價稅每年11月1日開徵，符合資格的持有人，一定要在9月22日前向稅捐處提出自用申請，如果超過期限，就只能在下一個年度適用。
此外，持有土地面積較小，自然也會有節稅效果。住商不動產主任徐佳馨指出，對於大面積土地持有人，可採取分割方式持有，避免造成累進稅率；例如，日前大直萬豪酒店採取分割方式持有飯店土地，就是一個例子。
房產專家Sway表示，雖行政院長林全已表明，未來房市最好別漲也別跌，但以目前房價不斷下修、交易量又屢創新低的態勢，房價欲漲恐不易，投資客不妨設好「停損點」，認賠殺出，不然夜長夢多，還要付出為數可觀的房地持有稅。

難即時利用新壽擬處分北市畸零地~~持分土地、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

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　畸零地難即時利用，新光人壽決定出售。新光人壽董事會昨（4）日公告將出售國內不動產，新光人壽發言人徐順鋆表示，因應法規有「即時利用」的限制，因此將處分瑞安傑仕堡旁的畸零地，大約40坪、金額約1億元。

據保險法規定，壽險業者對不動產有即時利用的限制，也就是在取得土地後最長應於取得日起5年內興建完工並符合即時利用並有收益標準。徐順鋆指出，瑞安傑仕堡完工後剩下一小塊畸零地，由於那塊土地坪數小，附近的土地產權也很複雜，很難開發、即時利用，因此董事會決議處分掉。

新光人壽今年前8月積極處分展望不佳股票，已有成果，新光金的獲利也逐季回升，目前累計前3季稅後盈餘20.08億元，每股盈餘0.14元。由於國內外股市維持在高檔，加上投資股息密集入帳，推升新壽獲利，讓金控7月單月稅後盈餘來到13.3億元今年的高點，8、9月亦有6.53億元及6.97億元。尤其在新光金控新任總經理李紀珠上任後更可望為新光金帶來新風貌。徐順鋆表示，今年底前已無出售大樓的計畫。
徐順鋆分析，目前房市正在下行階段，也許有機會逢低買進，「有在看，看到好的標的才會出手。」不過，由於非都會區房價下跌快速，因此，目前還是鎖定雙北市的標的。
徐順鋆也預告，明年將有三棟辦公大樓可啟用，包括新板地區近遠百的大樓、承德路圓山站後面的大樓、嘉義地區的大樓。「大部分是自用，像承德路的大樓未來將讓原本外租的業務單位全部搬回來新大樓。」

北市土地公告現值明年恐跌~~持分土地、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

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　北市府將於12月公布明年公告土地現值，昨天地政局舉行說明會蒐集外界意見。據地政局分析過去1年實價登錄案例，12行政區地價動態全部下跌，連西門町、公館等商圈也不例外。房仲業者評估，明年公告現值應有過半機率往下跌；若成真，這將是13年來首度出現的跌勢。

地政局表示，106年土地公告現值的調查，是依據104年9月2日至105年9月1日的實價登錄案，這一年來不動產交易市場呈現「量縮價減」情況，目前看來地價也以下跌或持平的比例較高。
若從行政區分類來看，更是12區地價都下跌，包括許多知名商圈，像忠孝頂好商圈、師大夜市和公館商圈，就因停車不便減少通行人潮，連帶影響地價。西門町雖然交通便利、觀光客也多，但因民眾消費力緊縮等原因，地價同樣往下跌。
地政局分析，地價上漲區域多在都市更新、都市計畫變更地區，土地使用強度或效益提升，帶動地價上揚。

全市地價「跌跌跌」，是否代表明年公告土地現值也走下坡？地政局地價科長潘依茹說，還是要待地價評議委員會討論決定。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則認為，明年公告現值下跌的機率超過50％，畢竟先前市場對公告地價有很多聲音，政府會有壓力，「反映實況」的可能性較高；但也不排除考慮為更貼近市價，做出持平或小漲的決定。

2016年10月26日星期三

經查封或假處分之共有土地能否分割？~~持分土地、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

持分土地買賣，分別共有、公同共有土地、房屋買賣，疑難土地處理

　債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，依強制執行法第五十一條第二項規定，僅對於債權人不生效力而已，並非絕對無效；裁判分割，既係法院基於公平原則，決定適當之方法分割共有物，自不發生有礙執行效果之問題，債權人即不得對之主張不生效力；且債務人應有部分經實施查封以後，因裁判分割，其權利即集中於分割後之特定物，此為債務人原有權利在型態上之變更，當為查封效力之所及，於假處分亦無影響（最高法院七十二年度台上字第二六四二號判例）。然依土地登記規則第一百三十六條規定及前引判例意旨，此際共有人祇能請求法院判決分割共有土地。

經假扣押之共有土地能否分割？~~持分土地、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

持分土地買賣，分別共有、公同共有土地、房屋買賣，疑難土地處理

假扣押之禁止處分，其目的在禁止債務人將假扣押之財產移轉於他人或設定負擔，以保全將來之執行。分割共有物並非將自己所有財產移轉於他人或設定負擔之行為，分割後各共有人之財產並不因而減少價值或難於執行，故共有物縱經法院實施假扣押，亦非不得分割（最高法院五十九年度台上字第一八○號判決）。然依土地登記規則第一百三十六條之規定，假扣押所為禁止處分之登記屬限制登記，故共有人無法以協議分割土地，而只能請求法院判決分割。

減稅！蔡政府擬調高標準扣除額~~持分土地、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

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蔡政府為挽救低迷民氣，財政部預計最快明年4月提出中期稅制改革方案，擬針對受薪階級減稅發放大紅包，財政部長許虞哲今日透露，稅收今年可望連三年超徵逾上千億元，在稅收不變之下，有增有減調整課稅項目，包括綜合所得稅薪資扣除額、標準扣除額、稅率級距與股利扣抵稅額減半等都將一併全盤考量。
許虞哲說，調整幅度目前還不確定，但可以確定標扣一定會調高，最快明年4月對外公布稅制改革草案內容，預計民眾於後年5月申報綜所稅即可適用，初估受惠將超過510萬戶納稅人。
立法院財委會立委今日赴財政資訊中心進行考察，國民黨立委賴士葆詢問，國庫已連續二年稅收超徵，去年稅收直逼2000億元，稅收增加這麼多，預算多編一些或退還給全民，但財長說退稅執行不易，加上過去也無此例，因此財政部已考慮調整現行所得稅制，調高薪資扣除額或標準扣除額，將稅收返還給受薪階級，許虞哲表示，預計明年4月提出稅制改革，納稅人可樂觀期待。
依財政健全方案資料顯示，目前單身標準扣除額9萬元、薪扣額12.8萬元；有配偶者標準扣除額為18萬元、薪扣額為25.6萬元，綜所稅最高稅率為45%，對應級距為所得淨額逾1000萬元以上者，未來都將有機會調整。
此外，根據財政部104年度報稅資料統計，全台總計約有613萬戶申報綜所稅，其中占比達八成採取標準扣除額報稅戶數，高達510萬戶，其餘103萬戶均採用列舉報稅，財政部預計，若調高標準扣除額，報稅戶數可望再增加，超過510萬戶。
許虞哲表示，在維持稅收中性之下，並非全面減稅，而是「有增有減」，至於那些稅目可能調高，他不願鬆口多說明，但強調包括標準扣除額、薪資扣除額、稅率級距、營所稅和股利扣抵稅額減半也會整體一起評估；至於高達45%的富人稅率是否會調降？許虞哲回說，目前還不清楚，但稅目調整範圍會很大，若民眾有意見都可上財政部官發表看法。
許虞哲說，整體中期稅制改革會如何調整，預計最快明年4月才會公布草案，民眾於後年5月申報明年綜所稅時，就會感到有小確幸，可樂觀期待。
專家：最低稅負稅率應降至10%
專業會計師表示，政府應還利於民，同時最低稅負稅率也應降至10%。
根據財政部104年度報稅資料統計，全台總計約有613萬戶申報綜所稅，其中占比達八成採取標準扣除額報稅戶數，高達510萬戶，其餘103萬戶均採用列舉報稅，財政部預計，若調高標準扣除額，報稅戶數可望再增加，超過510萬戶。
安永會計師事務所會計師楊建華表示，標扣加薪扣只有區區20多萬元，這個金額都養不活自己了，還要多繳稅，確實不合理，制度放寬對受薪小資族幫助將會更多。

2016年10月17日星期一

買地解約有條件退土增稅~~持分土地、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

稅務機關表示，若買賣雙方因故解除土地移轉契約，在尚未登記案件之前，可向原機關申請撤回土地增值稅申報，並退還已繳納的土增稅。
稅務機關指出，房地買賣契約解除後，原已繳納的契稅、土地增值稅可否退還，應視該房地是否已辦妥移轉登記而定，在辦妥移轉登記後，物權登記就具有公示效力，因此買方若已依法取得房地所有權，已繳納的契稅及土地增值稅就不得申請退還；如未辦妥移轉登記則較單純，買賣雙方已繳納的契稅跟土地增值稅均可退還。
而解除土地移轉契約時，只要尚未辦竣產權登記，可於契約解除之日起五年內，辦理退還已繳的土地增值稅，並檢附撤回申請書、原申報移轉契約書及已繳納之土地增值稅稅單正本等資料。

遺贈稅擬分三級距...專家教你如何節稅~~持分土地、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

近來，台灣許多高資產人士興起當新加坡人，除了社會、文化、經濟的不同外，可能最大的差異就在稅負上，因為財政部表示，遺贈稅將由單一稅率改為 3 級累進稅率，從單一稅率 10%，調整為 3 級累進稅率 (10%、15% 及 20%)，而這對高資產者影響最大。
遺贈稅怎麼課稅？
台灣遺產及贈與稅 (以下簡稱遺贈稅) 課稅範圍與綜合所得稅概念不太一樣，綜合所得稅以是否為境內居住者為判別，遺贈稅則是以「經常居住」及「是否為台灣國民」等 2 大要件檢視課稅範圍。進一步檢視是否為台灣國民後，可參考下方綜合判斷。

安永會計事務所遺產稅與贈與稅圖表。

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遺贈稅怎麼調整？
安永會計事務所分析，從遺贈稅調整的內容來看，首當其衝的是遺贈稅稅率調高所帶來的稅負成本。由於高資產人士資產規模與免稅額一般相距懸殊，故免稅額的調整預估影響有限。
財政部指出，現行遺產稅及贈與稅將從單一稅率 10%，調整為 3 級累進稅率 (10%、15% 及 20%)，影響範圍僅限於高額財產者，一般中小額財產者仍可適用 10% 稅率。
依政院先前規畫的課徵門檻，遺產稅部分，遺產扣除免稅額、扣除額後逾 1 億元以上者，適用稅率 20%；5,000 萬元以上至 1 億元者，稅率 15%；0 至 5,000 萬元以下則適用 10%。對遺產淨額在 1 億元以上的富豪，稅負增加最多，原本適用 10% 稅率，修正後，稅率將增加至 20%。
至於贈與稅，則是贈與淨額逾 5,000 萬元者，適用稅率 20%；2,500 萬元以上至 5,000 萬元者，稅率 15%；0 到 2,500 萬元以下則適用 10% 稅率。兩者的免稅額則維持現狀，分別是遺產稅 1,200 萬元與贈與稅 220 萬元。
根據財政部日前 (10/12) 公布 9 月全國稅收統計，遺產及贈與稅，稅收更是較去年同月成長 259.2%，高居各稅成長之冠。安永會計事務所分析，數據的變化，意謂在預期心裡下高資產人士已提早進行資產傳承移轉規劃，畢竟目前遺贈稅稅率 10% 已是最低點，未來稅率只會往上拉高，所以盡早諮詢稅務專家協助進行妥適的財富傳承規劃絕對有其必要，此也有利爭取規劃所需的時間並合理節省稅負。

2016年10月14日星期五

非都市土地開發案限期完成~~持分土地、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

避免開發商養地牟利、待價而沽，內政部昨（6）日通過「非都市土地使用管制規則」修正案，明定已獲准開發許可的開發案，應於十年內取得使用執照或目的事業主管機關核准營運文件，否則原開發許可將失效。
非都市土地若達變更標準，都是相當大規模的土地，甚至可能達到十公頃，因此變更之後，可能蓋出要價不菲的大型透天別墅區。舉例來說，新北市新店區的豪宅聚落大台北華城，早期就是透過申請開發許可變更用地後興建。
坊間常有開發商手上握有土地，卻遲遲不開發，希望日後可搭上景氣熱潮或是建設議題，拉抬開發案的身價。
內政部為有效促進土地利用，遏止非都市土地藉由開發許可養地牟利的不當情形，昨日通過「非都市土地使用管制規則」部分條文修正草案，明定已獲准開發許可的開發案，應在十年內取得使用執照或目的事業主管機關核准營運文件，可以避免開發者遲遲不進場開發、長期養地的狀況。
此外，「非都市土地使用管制規則」修正草案也配合新政府非核家園推動再生能源的政策，放寬水利用地容許太陽光電發電設施。
；但不得位於特定農業區，以保護優良農業生產環境的完整性。
內政部營建署副署長王榮進表示，只要太陽光電發電設施面積不超過660平方公尺，就可直接設置於水利用地，不須在經過變更用地的程序；不過使用上還是得依水利相關使用許可規定辦理，以確保其蓄水、供水及防洪等功能不受影響。
經內政部評估，管制規則修正後，就可利用水庫、滯洪設施等大型水利設施用地發展太陽光電發電事業，提升再生能源發電比率。
建商：僅少數人受影響
建商昨（6）日指出，以開發商來說，買地推案大多集中在都市中心，此次內政部所通過修正案是針對「非都市土地」，即使有影響，也只是針對少數在非都市地區擁有土地的建商。
建商說，而且即使已獲准開發許可的開發案被撤銷，建商還是可以重新申請，因此影響不大。
建商分析，過去房市多頭火熱時，不少開發商為了搶搭熱潮，會出手購入低價的山坡地等非都市土地來推案，不過現在市場已進入緩跌格局，位於偏遠山區的土地相對比較不好賣，建商不會選在市場不好時買進不好銷售的土地。
建商強調，即使少部分建商是以囤地、養地心態購入非都市土地，但也會等市場好時，再申請開發許可，因此土地十年之內多數都能開發完成。

跨年土地移轉注意申報期~~~持分土地、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

財政部表示，近年公告土地現值逐年調漲，若民眾在年底前打算訂立契約移轉土地，在申報土地增值稅時，應特別留意跨年度土地移轉案件的申報期限。
依土地稅法第30條規定，土地所有權移轉，申報人於訂定契約日起30日內申報者，以訂約日當期的公告土地現值，為申報移轉現值核課土地增值稅；若超過30日才申報者，則以收件日當期的公告土地現值為申報移轉現值。
官員也舉例說明，若土地移轉訂立契約日為2016年12月15日，最晚必須在2017年1月13日前申報土地增值稅，就可適用105年度的公告土地現值，若是逾期申報的話，只能用收件日當期的公告現值，也就是106年度公告土地現值計課土地增值稅了。
根據財政部統計，土增稅徵起件數9月為4萬3,437件，年減16.9%，以新北市最多接近7,600件。

合法節省遺贈稅有撇步~~~持分土地、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

遺贈稅即將調高，高資產族群首當其衝，安侯建業（KPMG）稅務部營運長許志文認為，善用分年贈與、不動產贈與和保單，可以合法節稅。
許志文表示，過去遺贈稅從50%調降到10%時，高資產族群怕麻煩，認為不太需要做租稅規劃，但未來要將遺產及贈與稅稅率由現行的單一稅率10%，調整為三級累進稅率，最高達20%，除了可能讓台商不願意把資產移回台灣，另一方面也使得企業第一代必須思考，若要將資產移轉到第二代，有哪些方法可以進行合法節稅？
許志文建議，善用分年贈與、婚嫁贈與及死亡前二年贈與，舉例來說，王太太與王先生一樣，2011至2015年連續贈與子女220萬元，五年間合計贈與1,100萬元，皆未超過免稅額，不課徵贈與稅；而長子與長女婚嫁贈與各100萬元，不計入贈與總額，也無需課徵贈與稅。
由此可知，當財產金額龐大時，可考慮及早規劃，善用夫妻間贈與、每年度贈與的免稅額以及子女婚嫁贈與，將財產移轉給下一代，以減少遺產及贈與稅的稅負，但應注意計算土地移轉時所增加的土地增值稅負擔，以避免增加土地增值稅較節省的遺產、贈與稅為多。
再來，也可以利用贈與稅法對「時價」與「市價」認定的差異，贈與是以贈與時的時價做為計算贈與稅的基礎，但時價與市價可能會有差異，實務上，最大的差別在不動產。
假設A君看上台北市內湖區一棟新完成的成屋，市價約5,000萬元，公告現值約1,500萬元，擔心將來房價太高，小孩畢業找工作以後負擔不起，想要趁現在還負擔得起趕快買來送給小孩。
而第一種形式是由父母直接贈送現金給小孩，讓小孩自己去買不動產，這時候贈與的財產是現金，所以課稅價值是直接以現金計算。第二種形式是直接贈與不動產，所以課稅價值就是以不動產公告現值去作計算。第三種形式則是父母出資幫小孩，原本要課的是出資的金額，但因為買的是不動產，所以按遺產及贈與稅法第5條第3款課不動產。
因不動產是利用公告現值與市價作為課稅現值，所以從最終的結果來看，都是小孩登記取得不動產，可是稅額卻可以差350萬元，建議高資產族群可以進行評估考慮。
另外，也可以利用保險的節稅運用。

2016年10月10日星期一

首次公聽會　六張犁公宅仍遭反對~~~持分土地、持分房屋、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

信義區六張犁AB街廓公宅基地前天舉辦第一次公聽會，都發局將各基地臨路退縮8至12公尺，盼舒緩現有交通瓶頸，但200位到場民眾多數都反對，認為六張犁總共將興建3000戶公宅，交通問題恐雪上加霜。

都發局副局長張剛維說，公宅的開發量和交通改善計畫會參考居民意見調整，第二次公聽會前，將針對基地半徑500公尺範圍住戶發調查表。
都發局初步規劃，六張犁將增設3000戶公宅，其中AB街廓公宅、公園等基地臨路再退縮8至12公尺，另增設接駁巴士系統，在公園、公宅提供至少400個以上的汽車停車格，以改善交通。
多數居民反對，認為當地住戶本來就很多，計畫興建的公宅量體太多，市府擬定的交通計畫不夠詳細。有居民舉例，現有吳興街巷道很狹小，去年發生救護車卡在巷道內，離醫院僅100公尺卻動彈不得，堪稱「最遙遠的距離」。
市議員王鴻薇質疑，不論從基隆路、莊敬路進來吳興街，附近道路都非常狹小，大型公車進不來，市府的交通影響評估無法取信居民。

信義區六張犁AB街廓公宅基地前天舉辦第一次公聽會，都發局將各基地臨路退縮8至12公尺，盼舒緩現有交通瓶頸，但200位到場民眾多數都反對，認為六張犁總共將興建3000戶公宅，交通問題恐雪上加霜。

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信義區六張犁AB街廓公宅基地前天舉辦第一次公聽會，都發局將各基地臨路退縮8至12公尺，盼舒緩現有交通瓶頸，但200位到場民眾多數都反對，認為六張犁總共將興建3000戶公宅，交通問題恐雪上加霜。六張犁公宅遭到民眾反對。（翻攝自網路）都發局副局長張剛維說，公宅的開發量和交通改善計畫會參考居民意見調整，第二次公聽會前，將針對基地半徑500公尺範圍住戶發調查表。都發局初步規劃，六張犁將增設3000戶公宅，其中AB街廓公宅、公園等基地臨路再退縮8至12公尺，另增設接駁巴士系統，在公園、公宅提供至少400個以上的汽車停車格，以改善交通。多數居民反對，認為當地住戶本來就很多，計畫興建的公宅量體太多，市府擬定的交通計畫不夠詳細。有居民舉例，現有吳興街巷道很狹小，去年發生救護車卡在巷道內，離醫院僅100公尺卻動彈不得，堪稱「最遙遠的距離」。市議員王鴻薇質疑，不論從基隆路、莊敬路進來吳興街，附近道路都非常狹小，大型公車進不來，市府的交通影響評估無法取信居民。

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