持分土地、持分房屋如何賣???~~~持分土地買賣專區~~~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

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持分土地、持分房屋如何賣???

持分的買家特別少，

因為持分的麻煩，可能又有佔用的問題，人數也有可能上百人，

種種問題，所以持分土地、持分房屋買的人就少，

至於如何買賣，是跟一般土地、房屋的買賣流程相同，

只是多一道共有人的優先購買權要處理。

持分房屋買賣專區~~~宜蘭違規農舍 加收房屋稅取消~~分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

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宜蘭縣政府去年以「為符合社會正義、稅賦公平，遏止農地種農舍而未合法農用」為由，對未做農業使用的農地農舍加徵房屋稅一到三倍。但接任宜蘭代理縣長才五天的吳澤成昨天宣布，五月將取消違規農舍房屋稅加價措施，外界認為是上週甫轉任農委會主委的前縣長林聰賢「人去政息」、政策急轉彎，但吳澤成強調，「這是將執行上的偏差導正過來，是林縣長任內就已在檢討的政策」。

強調維護公平不傷無辜

宜蘭縣政府考量宜蘭縣是全國農舍濫建最嚴重區域，為遏止未農地農用，去年五月針對農發條例八十九年一月修正後取得建照、但農地未做農業使用的農舍進行房屋稅加價，只要違規填土、蓋圍牆、庭園造景及自行加設擋土牆，除原本房屋稅，還視違規面積另加價房屋稅，違規達一千到兩千平方公尺加價一倍、三千平方公尺以上加三倍等。此舉造成地方人士反彈，有農民反映不堪負荷，但也有人認為這對真農民才公平。

稱林聰賢任內就在檢討

除對違規農舍加價房屋稅，宜蘭縣府去年十一月也調高農地公告地價，將非農地農用者課徵地價稅，稅金加重更接連引起怨聲載道。吳澤成昨說，林聰賢在縣長任內就開始檢討兩者是否合理，經檢討，房屋稅加價不但傷及無辜又不公平，決定今年取消。
吳澤成說明，房屋稅加價是可加上設施違規部份，但房屋稅課徵不應涉及土地違規，是應就房屋構造、折舊、地段率來考量，其他違規事項並沒在法令範圍；先前是當時召開不動產評價委員會時，把土地違規列為房屋稅加價依據，後來卻產生不公平現象，因這屬於地方權責，所以可以重開評價會來評定，準備將房屋稅回歸正常規定。
吳澤成強調，土地違規卻要加重房屋稅是有懲罰性質，經檢討這樣不很合理，土地歸土地、房屋歸房屋，房屋不管是違章或合法建築，用什麼構造就用什麼單價課稅，有建游泳池、庭園，就應加上構造建築費用課稅，才符合房屋稅課徵精神，而不是因違規而加重。
吳澤成說，這是林縣長任內就已在檢討，不是他代理縣長後才改變，只是剛好現在有結論出來，會儘快召開不動產評價委員會，做為下一期農舍房屋稅課徵調整依據。記者昨日尚無法連繫上林聰賢本人取得其看法。

持分房屋買賣專區~~~都更容積獎勵明確 不移轉可減稅 ~~分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

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都更條例修法版本出爐，內政部次長花敬群表示，獎勵明確是一大亮點，業者不須再跑完都更委員會審議後，才能得知容積額度。而都更宅不移轉便可終身享房屋稅減半徵收，也是內政部給地主的大利多。
此外，這次草案也強化「解決爭議」的概念，除了提高申請核准事業概要的同意門檻至十分之三，日後處理釘子戶時，遇到屆期不拆除或遷移時，實施者必須先與釘子戶協調，才能請求地方政府執行拆除或遷移，地方政府收到請求後，在二個月內作出調處結果，依此結果辦理，若建商或原住戶不服調處結果，再提行政救濟。
今天將舉辦修法公聽會，花敬群表示，了解各界反應與意見後，並力拚新會期將草案送進立院，藉此激起都市更新的動能。
營建署表示，都更條例修正版本有「獎勵明確」、「解決爭議」、「加速民辦」、「強化公辦」與「程序正義」五大重點，而業界最關注的是容積獎勵的議題；現階段容積獎勵有許多規範，業者往往要送件、經都市更新審議會審理後，才能得知容積獎勵的額度，修正版本刪除各款獎勵項目，授權由中央主管機關訂定。
營建署都更組官員直言，都更條例通過後，修正容積獎勵辦法是下個重要任務，將明確訂出各項容積獎勵數字、項目、額度，達到「獎勵明確化」的效果。建商送件前，可依辦法規定來試算容積額度，不用再等到都市更新審議會後。
都更條例修正草案除了對業者釋出利多，也大方給予都更地主誘因，都更後的房屋只要不移轉，房屋所有權人便可延長享有房屋稅減半徵收的優惠。

土地持分買賣專區~~~史上第1宗！ 建商解約還地給政府~~分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

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全台第一宗地上權案解約，由嘉泥（1103）旗下子公司嘉新資產開發所持有的大安區地上權案，上月24日正式與國產署解約。嘉泥公告，此案解除契約後，國產署依原地上權契約終止條款，依比例核算應退還之權利金，嘉泥可拿回7.34億元，嘉泥也表示會做出此一決定，是要處分開發風險較高之資產。嘉泥於2013年以約7.68億元、溢價率約9成，取得該地上權土地。2015年329檔期，「嘉新金華薈」公開推案，規劃18~36坪產品，標榜具學區優勢，開價每坪近180萬元。《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，該案當時成交價約僅為周圍一般建案的85折，「相較較市場行情打6折在賣的『華固新天地』，此案顯然『不夠實惠』，銷況不佳。」嘉泥只得認賠出場。

土地持分買賣專區~~~房市震撼 公設擬不計入坪數~~分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

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內政部日前公告雨遮、屋簷不登記坪數，但今年預計將有更震撼的規定。

內政部日前公告雨遮、屋簷不登記坪數，讓不少房地產業者跳腳，但今年可能還有更震撼的規定。業者指出，內政部為改善虛坪問題，正研擬不動產登記法草案，公設部分擬全部不登記。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，內政部針對不動產登記法，一年多來已開過八次會議，公設取消登記是主要議題之一，預計是下一步改革重點。此一政策如落實，房市生態將出現大改變，同樣總價，拆算後恐怕每坪單價將大幅攀升三成以上。
內政部地政司承認，不動產登記法草案確實針對公設取消登記進行討論，但有反對意見，目前仍討論中，尚未定案，未來有具體結果，也必須送立法院審議。
監察院2009年糾正內政部對建物虛坪灌水問題怠忽修法後，內政部積極展開各項不動產登記改革，其中，雨遮、屋簷已透過修正地籍測量實施規則，自2018年不再登記，地下層測繪也從牆外緣改至牆中心。
另外，現行建物、土地登記法源，是依土地法規定訂定的土地登記規則，為行政規則，由於土地建物登記涉及人民權利義務，內政部規劃制訂不動產登記法，提升至法律位階，一年前開始邀集地政士、估價師、學者及各縣市代表開會研議，至今已舉辦過八次會議。
陳碧源表示，公設取消登記是多次會議討論重點，區分所有權分成專有部分和共有部分，專有部分改以牆壁內緣為界，共有部分，即一般所謂公設，比照德國、日本全部不予登記。
陳碧源說，公設不登記，加上建物登記從外牆改為內牆，國內房市將進一步邁向實坪登記，由於建物所有權登記面積將明顯減少，同樣總價，拆算每坪單價將大幅攀升三成以上，將對房市造成重大衝擊。
此外，如同雨遮、屋簷不登記上路，預料建商將不再興建一樣，公設如不登記，建商無法出售坪數，新建案規畫游泳池、健身房等公設意願也會大降，未來房市恐以陽春、實用為主流。
另外，台灣會不會仿效日本，除了管理費外，必須再繳交修繕積立金，以因應未來因公設不登記或不能交易下的負擔。也將是未來可能必須考慮的。

土地持分買賣專區~~~政院拚都更推2.0版 力拚立法院下會期啟動修法~~分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

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蔡英文總統將都市更新列為重要施政項目，內政部營建署長許文龍昨（18）日表示，今年都更重點便是推動「都更2.0」，力拚立法院下會期啟動都市更新條例修法程序，若順利，就能全力衝刺公辦都更。 營建署昨舉辦年終記者會，許文龍表示，今年四大施政重點依序是社會住宅、安家固園計畫、都市更新以及國土三法後續推動程序，其中都市更新是外界最關注的議題。由於都市更新條例大幅翻修，近期將舉辦公聽會廣納意見後送出版本，讓都市更新邁向「2.0版」。
許文龍說明，都更條例修法重點包含違憲條文的處理，並對釘子戶、程序簡化、容積獎勵有更明確的定義與解釋，因涉及層面廣泛，將公聽會凝聚共識後，提出內政部版本，後續由行政院、立法院討論。
營建署副署長王榮進透露，為了活絡都市更新，政府擬鬆綁銀行放款上限，銀行法第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的30%，近期將與金管會協調，看是從銀行法來鬆綁，還是放入都市更新條例版本中。
儘管尚未定案，王榮進表態，若最後決定鬆綁放款規定的條文放進都更條例中，營建署都支持。
許文龍表示，都更條例若下個會期可順利通過，公辦都更就能啟動，營建署將以面積大、區位好、所有權人較單純的案件優先，盼能活絡公辦都更的能量。
王榮進補充，內政部現設有都市更新推動小組，但公辦都更案件往往是跨部會的議題，許多公有土地分屬不同部會、國營事業所有，如果都更推動小組的層級能夠拉高，將有助於公辦都更前期的協調與整合，因此行政院規劃成立院級的都市更新推動小組，並將指派政委督導，協助形成公部門招商共識、提高民間投資意願。
除了都更條例，許文龍指出，另一個都更重要戰場是都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例同樣預計在下會期送請立院審議；內容包含沒有面積限制、三年內申請建照者，最高可達1.4倍的容積獎勵，「對業者是個利多，希望適用的3萬多戶都能動起來」。

土地持分買賣專區~~~房地合一稅 成本費用從寬認定~~分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

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房地合一稅的成本費用認列原則

房地合一稅明年即將上路，財政部賦稅署昨（21）日表示，新制上路後，出售不動產的契稅、代書費、仲介費、搬運費、裝潢費，都可當成本費用扣除，以減輕納稅人的稅務負擔。
財政部昨天發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，賦稅署副署長蔡碧珍表示，自明年元旦起，房地合一稅新制將正式上路，個人無論有無應納稅額，都應在移轉登記日的次日起30天內申報繳稅，而營利事業則至隔年申報營所稅時，再合併申報繳稅。

依據申報作業要點，官員指出，自明年起，個人及營利事業交易103年1月2日以後取得、且持有期間在2年以內的房屋土地者，必須申報繳納房地合一稅；而在持有期間的計算方面，是以自房屋、土地取得之日起算至交易日為原則。
針對繼承、受遺贈不動產的情形，財政部也放寬，得將被繼承人、遺贈人或配偶的持有期間合併計算，納稅人可望少繳一點稅。
另外，財政部指出，房地交易所得的計算，是以成交價減掉房地取得的成本及費用為所得額；包括契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等，都可當做成本扣除；仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用減除。
但官員強調，取得房屋所有權後，繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息，不能列為費用減除。
財政部也提醒，納稅人列報成本及費用，都必須提出相關證明，如果無法提示證明文件，稽徵機關得按成交價額百分之五來計算費用。
至於土增稅方面，財政部表示，房地合一稅上路後，土增稅仍維持現制，但為避免重覆課稅，將採「稅基相減」方式處理，在所得稅基內減除公告土地現值漲價總數額，使土增稅的租稅優惠，也能同步轉軌。
依據申報作業要點，房地合一稅課稅稅基為房地收入減除成本、費用，以及依照土地稅法計算之土地漲價總數額。換言之，現行土增稅仍然照課，但房地合一稅上路後，已納土增稅的土地漲價總值，可在所得稅基內減除，避免重覆課稅。