持分土地、持分房屋買賣，分別共有、公同共有土地、
台北市大安區、中正區、大同區、松山區、萬華區、士林區、北投
內湖區、南港區、文山區，持分土地、畸零地、道路用地、疑難土地
廖先生 0972-598-368 Line ID : princeton9898
中央政府今年接連提出都市危險及老舊建物加速重建獎勵條例、都市更新條例修正案及住宅租賃法等都市再生法案，地方政府也適度修正相關房產持有稅，展現政府對房地產市場的鐘擺修正的態度。儘管新成屋與不到廿年屋齡中古屋仍呈現偏空，但對於部分產業用地與老舊建物與建地則不宜過度悲觀。
特別是中央政府將危險老屋重建條例列為修先法案，該案應可快速成局。此條例對於老舊建物及周邊建地的容積獎勵可達三成至四成，審查程序較為快速與明確，不像都市更新整合到審查程序必須長達七到十年以上。因此，走老屋重建條例的途徑對老屋重建相當有利。
危險老屋重建條例中，甚至沒有如都更條例中的土地面積規模審查限制，因此影響的射程範圍可能及於全台灣的都市計畫區，不像都更條例僅限於大台北地區居多。
現行不動產市場對於區分所有建物，大多以不考慮土地面積或價值的建坪單價計價。但在老屋重建上，或建商合建，大多講究是土地原料的純度，即土地面積與容積率的關係。特別是老屋重建條例是以協議合建而非權利變換的原則下，因為政府不介入地主與建商的合建權利分配，老舊建物的持有人更要審慎應對。
因此，地主在談老屋協議合建時，不妨由可分配的建物面積多寡，轉變為土地持分面積及容積率所產生的價值，為自己的權益把關。
此外，窺諸現行政府所訂容積獎勵指標的相關草案，不論老舊建物耐震係數能力、重建後綠建築、智慧建築、安全結構等指標，容積獎勵可獲得三成的機率較為明確。因此，建商理論上風險較低，土地所有權人或可就該部分的容積獎勵的模擬上，爭取對自己較有利的地位。相對的，倘若是以出售方立場而言，也不妨將相關容積獎勵併入土地貢獻度與土地價值來看待。
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房仲：公證費負擔增加 只是擾民
司法院擬推動「買賣房屋的契約，必須先找公證人公證」新制，對此房產專家表示，若推行新制，屆時買賣雙方簽完約但還沒公證，任何一方隨時都可反悔，雙方權益將大大受損；另外，公證費也會轉嫁到買賣雙方身上，增加民眾負擔。
東森房屋董事長王應傑直言，現行制度完整，新制只是擾民、多此一舉。中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根昨天表示，此次新制若確定上路，未來將增加買賣雙方的公證費用，若以總價2,000萬元以內房子估算，公證費最多1.2萬元。
林旺根指出，此次研擬新制因屬半強制性，因此若買賣雙方完成房屋契約簽訂後未做公證，相當於買賣雙方隨時都可以反悔，因為契約未經過公證，會出現「效力未定」的問題，買賣雙方權益將會受損。
其次，林旺根說，截至2016年台灣法院公證人和民間公證人人數僅110多位，對照每年房屋交易量約20萬~30萬棟來看，公證人數明顯不足以負荷市場需求；他強調，政府司法改革也要看其必要程度，尤其「買賣房屋需自費公證一事是否有急迫性、正當性」，若沒有充分跟房產相關業者、民眾溝通，就希望啟動新制，只是擾民而已。
王應傑表示，政府的美意是希望把關買賣雙方權益、減少糾紛，不過無論法院或民間公證人都需要通過國家考試取得資格，但買賣房屋目前已有不動產經紀人、代書等，經過國家考試的專業人員層層把關，此措施不僅是多此一舉，且近年房市景氣、交易量已不佳，此舉只是更增加買賣雙方不動產交易上的負擔及成本，讓房市雪上加霜。
新北市不動產仲介經紀商業公會理事長張世芳指出，房地產買賣交易絕大多數交易都是安全的，但現在政府研擬的新制將會造成買賣房屋多一筆公證費用外，這筆費用未來勢必要買賣雙方買單，希望政府在推行新政前能與民間充分溝通，勿貿然行事、擾民。
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麗寶集團董事長吳寶田。（資料照，記者劉信德攝）
2017-02-13 08:04
〔即時新聞／綜合報導〕小英政府近期提出「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」草案等三加一法，把都更列為施政要務，麗寶機構董事長也是不動產開發公會全國聯合會理事長吳寶田大讚小英用心，但是，他卻擔心行政部門跟不上小英總統的腳步，阻滯都更及老舊建物改建的進度；甚至修法不當，使得政策風險再增高。
吳寶田獲聘總統府國策顧問，提出第一份建言，《工商時報》報導，吳寶田建言，政府應優先檢討最高所得稅稅率45％的級距、兩稅合一扣抵減半，以免造成反商、仇富；其次是落實加速都市更新的政策，除提高優質、安全生活環境外，並透過產業效能帶動內需成長。
另外，建議政府減少投資市場的不確定性。他舉例，如政府打算實施的陽台、公共設施不予以登記，在實務上就已造成都更整合及投資者評估的嚴重干擾，且房屋持有稅連年暴增，更使得投資環境不可預測性變高。
吳寶田認為，一個都更案完成時程，平均耗費10年的時間，產業界特別重視法律的安定性；最近「蔡總統提出老舊建物危屋重建條例草案，把都更列為施政要務，我們都感受到蔡總統的用心和決心，但這需要行政部門在都更條例的修法上再加把勁。」
都更條例要怎麼修？吳寶田認為，小修就好，重點在於「協議合建」比照「權利變換」可享有相同稅賦優惠、都更戶減免持有稅等有目標的修法，避免過去20多年來的多次大修，搞得政策風險成為都更推動的最大變數，更讓投資計畫無法進行，最後都更進程阻滯不前。
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持分土地、持分房屋如何賣???
持分的買家特別少，
因為持分的麻煩，可能又有佔用的問題，人數也有可能上百人，
種種問題，所以持分土地、持分房屋買的人就少，
至於如何買賣，是跟一般土地、房屋的買賣流程相同，
只是多一道共有人的優先購買權要處理。
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持分土地分割
第一、協議分割
協議不成走裁判分割
如有分割問題，請來電洽詢
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宜蘭縣政府去年以「為符合社會正義、稅賦公平，遏止農地種農舍而未合法農用」為由，對未做農業使用的農地農舍加徵房屋稅一到三倍。但接任宜蘭代理縣長才五天的吳澤成昨天宣布，五月將取消違規農舍房屋稅加價措施，外界認為是上週甫轉任農委會主委的前縣長林聰賢「人去政息」、政策急轉彎，但吳澤成強調，「這是將執行上的偏差導正過來，是林縣長任內就已在檢討的政策」。
強調維護公平不傷無辜
宜蘭縣政府考量宜蘭縣是全國農舍濫建最嚴重區域，為遏止未農地農用，去年五月針對農發條例八十九年一月修正後取得建照、但農地未做農業使用的農舍進行房屋稅加價，只要違規填土、蓋圍牆、庭園造景及自行加設擋土牆，除原本房屋稅，還視違規面積另加價房屋稅，違規達一千到兩千平方公尺加價一倍、三千平方公尺以上加三倍等。此舉造成地方人士反彈，有農民反映不堪負荷，但也有人認為這對真農民才公平。
稱林聰賢任內就在檢討
除對違規農舍加價房屋稅，宜蘭縣府去年十一月也調高農地公告地價，將非農地農用者課徵地價稅，稅金加重更接連引起怨聲載道。吳澤成昨說，林聰賢在縣長任內就開始檢討兩者是否合理，經檢討，房屋稅加價不但傷及無辜又不公平，決定今年取消。
吳澤成說明，房屋稅加價是可加上設施違規部份，但房屋稅課徵不應涉及土地違規，是應就房屋構造、折舊、地段率來考量，其他違規事項並沒在法令範圍；先前是當時召開不動產評價委員會時，把土地違規列為房屋稅加價依據，後來卻產生不公平現象，因這屬於地方權責，所以可以重開評價會來評定，準備將房屋稅回歸正常規定。
吳澤成強調，土地違規卻要加重房屋稅是有懲罰性質，經檢討這樣不很合理，土地歸土地、房屋歸房屋，房屋不管是違章或合法建築，用什麼構造就用什麼單價課稅，有建游泳池、庭園，就應加上構造建築費用課稅，才符合房屋稅課徵精神，而不是因違規而加重。
吳澤成說，這是林縣長任內就已在檢討，不是他代理縣長後才改變，只是剛好現在有結論出來，會儘快召開不動產評價委員會，做為下一期農舍房屋稅課徵調整依據。記者昨日尚無法連繫上林聰賢本人取得其看法。
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都更條例修法版本出爐，內政部次長花敬群表示，獎勵明確是一大亮點，業者不須再跑完都更委員會審議後，才能得知容積額度。而都更宅不移轉便可終身享房屋稅減半徵收，也是內政部給地主的大利多。
此外，這次草案也強化「解決爭議」的概念，除了提高申請核准事業概要的同意門檻至十分之三，日後處理釘子戶時，遇到屆期不拆除或遷移時，實施者必須先與釘子戶協調，才能請求地方政府執行拆除或遷移，地方政府收到請求後，在二個月內作出調處結果，依此結果辦理，若建商或原住戶不服調處結果，再提行政救濟。
今天將舉辦修法公聽會，花敬群表示，了解各界反應與意見後，並力拚新會期將草案送進立院，藉此激起都市更新的動能。
營建署表示，都更條例修正版本有「獎勵明確」、「解決爭議」、「加速民辦」、「強化公辦」與「程序正義」五大重點，而業界最關注的是容積獎勵的議題；現階段容積獎勵有許多規範，業者往往要送件、經都市更新審議會審理後，才能得知容積獎勵的額度，修正版本刪除各款獎勵項目，授權由中央主管機關訂定。
營建署都更組官員直言，都更條例通過後，修正容積獎勵辦法是下個重要任務，將明確訂出各項容積獎勵數字、項目、額度，達到「獎勵明確化」的效果。建商送件前，可依辦法規定來試算容積額度，不用再等到都市更新審議會後。
都更條例修正草案除了對業者釋出利多，也大方給予都更地主誘因，都更後的房屋只要不移轉，房屋所有權人便可延長享有房屋稅減半徵收的優惠。
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全台第一宗地上權案解約，由嘉泥（1103）旗下子公司嘉新資產開發所持有的大安區地上權案，上月24日正式與國產署解約。嘉泥公告，此案解除契約後，國產署依原地上權契約終止條款，依比例核算應退還之權利金，嘉泥可拿回7.34億元，嘉泥也表示會做出此一決定，是要處分開發風險較高之資產。嘉泥於2013年以約7.68億元、溢價率約9成，取得該地上權土地。2015年329檔期，「嘉新金華薈」公開推案，規劃18~36坪產品，標榜具學區優勢，開價每坪近180萬元。《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，該案當時成交價約僅為周圍一般建案的85折，「相較較市場行情打6折在賣的『華固新天地』，此案顯然『不夠實惠』，銷況不佳。」嘉泥只得認賠出場。
