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若是你有下列持分的不動產，歡迎您找我，疑難土地處理

         持分、分別共有、公同共有   
  
1. 共有房屋、土地 

2. 有房屋權狀無土地權狀，有土地權狀無房屋權狀
 
3. 土地有產權無使用權(被佔用)
 
4. 土地在使用，卻無土地所有權
 
5. 公同共有不動產
 
6. 375租約的土地
 
7. 祭祀公業的土地

        持分土地、畸零地、道路用地收購   
 
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認識土地共有制度。持分土地買賣專區~~~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

              共有意指一樣東西之所有權為數人共同享有，有別於通常所見一樣東西之所有權為單一個人享有之單獨所有。理論上，不管動產或不動產均可成立共有，但日常生活中則以不動產中之土地之共有最為常見。而其共有型態分成三種：
●分別共有　
　　即所有權人按其應有部分之比例，共同持有同等土地所有權，並對共有物之全部，按比例有使用收益之權利。此即如民法第八百十七條規定，數人按其應有部份，對於一物有所有權者為共有人為分別共有；及第八百十八條規定，各共有人按其應有部份，對共有物之全部有使用收益之權。
●公同共有
　　意指所有權人共有，不分多少比例、持有同等土地之所有權，而其共有之權利及於共有土地之全部，而權利之行使需全體共有人之認可同意。此即如民法第八百二十七條規定，依法律規定或依契約成一共同關係之數人，基於其公同關係而共有一物者，為公同共有人，各公同共有人之權利及於公同共有物之全部；及第八百二十八條規定，公同共有物之處分，及其他權利行使，應得公同共有人全體同意。一般常見之土地公同共有型態，常發生於繼承遺產、合夥財產、祭祀公業財產或夫妻共同財產制之共同財產中。
●兼具分別共有及公同共有
　　常見之狀況即為起先為分別共有，惟經過一段時間後，其中某共有人死亡，其繼承人未辦理繼承登記，該土地即變為兼具分別共有及公同共有之共有關係。

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何謂共有土地，什麼是持分土地????持分土地買賣專區~~~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

錯誤觀念：分別共有的土地，共有人可以在地上任意蓋房子。

正確觀念：分別共有的土地，任一共有人，要在特定位置上蓋房子，應依法取得其他共有人同意。

一般人對於法律上「共有」的意義，常因不明白而誤解。法律上共有有兩種：「分別共有」和「公同共有」。分別共有，指數個人按照應有部分，對於一物，共同享有所有權的狀態。公同共有，指依法律規定或契約成一公同關係而共有一物的狀態，例如：繼承人有數人時，在分割遺產以前，各繼承人對於遺產全部為「公同共有」。又例如：各合夥人的出資及其他合夥財產，為合夥人全體「公同共有」。

分別共有的各共有人對於「自己的應有部分」可以自由處分，例如：張阿興可以把他的「應有部分三分之一」出售給他人。但是，對於「共有物全部」，依民法規定就不能為所欲為，因為還有其他共有人，他們對於「共有物全部」也有一些權利。

共有物如果要「處分」、「變更」和「設定負擔」，依民法規定應得共有人「全體同意」才可以，這是很困難的事。不過，共有物如果是「土地或房屋」時，土地法為促進土地的利用，有特別的規定如下：共有土地的處分、變更、設定負擔，只要應有部分合計過半數且共有人也過半數同意即可。另外，當應有部分合計超過三分之二時，可不管人數，持分多的人也可有效處分或設定。

法律小櫥窗：
◎民法第818條：「各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」
◎民法第819條：「各共有人，得自由處分其應有部分。    共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」
◎民法第820條：「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。  共有物之簡易修繕，及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。  共有物之改良，非經共有人過半數，並其應有部分合計已過半數者之同意不得為之。」
◎土地法第34條之一：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。　共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。　第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記。　共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。　前四項規定，於公同共有準用之。　依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得聲請該管直轄巿、縣（巿）政府調處。不服調處者應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。直轄巿、縣（巿）政府為處理本法不動產之糾紛，應設置不動產糾紛調處委員會，聘請地政、營建、法律及地方公正人士為調處委員，其設置辦法由內政部另定之。」

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容積代金制》柯文哲支持「全代金」 公保地主控剝奪財產處分權、將提釋憲 . 持分土地買賣專區~~~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

柯文哲拍板支持都發局推動的「容積全面代金制」，讓公保地自救會代表李奇昱批評，是剝奪了人民自由處分財產的權利，被迫用很卑賤的價格賣祖產給政府。（資料照，陳明仁攝）

北市府都發局推動「容積全面代金制」，即未來公共設施保留地主只能透過參與政府「標購」的方式，低價處分自己的土地，以民間中介「捐地換容積制」的民間自行買賣土地舊制，將於今年7月初全面落日。經查，台北市長柯文哲已確定拍板，以市長高度首度支持朝此方向推進。另一頭，市議會51位市議員連署維持現行的「雙軌制」，因各利益團體紛向市議員施壓，部分議員已感受選民壓力而態度動搖，本周三市議會開大會時，將有機會處理此案，在此之前，柯文哲也將親赴民進黨團報告立場，爭取綠營認同。
公保地自救會代表李奇昱8日表示，市政府若執意推動全代金，將有違中央法令。他指出，根據中央的《都市容積移轉實施辦法》，「得」折繳代金，即以雙軌為出發，但市法規《台北市容積移轉審查許可自治條例》擬走全代金制，將有違法疑慮。

延伸閱讀:容積代金制》北市51議員聯手擋「代金」 恐任掮客續炒房獲暴利

其次李也表示，根據《土地徵收條例》第30條，政府應以市價向地主徵收土地，但現行及未來要上路的制度，都是政府以公告地價的15%作為標購的天花板，採「價低者得標」，而非市價徵收，對地主來說並不公。

「被迫用卑賤價格賣祖產」 李奇昱：地主應取得合理補償

李奇昱並批評，若實施全代金，市政府剝奪了人民自由處分財產的權利，人民被迫用很卑賤的價格賣祖產給政府。李表示，公保地主的地已經被市政府佔用幾十年，甚至有高達60多年的，地主至少希望能獲得對等價格的補償。
李也表示，將會針對人民財產處分被剝奪的部分，提出大法官釋憲。今年3月才出爐的釋憲案747號，解釋文提及「人民之財產權應予保障，憲法第15條定有明文」，此外，釋憲文也提及，需用土地人因穿越私有土地之上空或地下，致逾越所有權人社會責任所應忍受範圍，形成個人之特別犧牲，而不依徵收規定向主管機關申請徵收地上權者，土地所有權人得請求需用土地人向主管機關申請徵收地上權。此釋憲文可以說是對人民財產遭特別犧牲時，應取得合理補償背書。

李奇並批評，實施全代金是剝奪了人民自由處分財產的權利，讓人被迫用很卑賤的價格賣祖產給政府。圖為4月26日公保地主自救會於土地正義論壇場外抗議。（資料照，陳明仁攝）

都發局實施全代金的理由，是認為舊制「捐地換容積」有制度缺失，讓容積利益不歸公，反而爆量進入私人建商與仲介的口袋，甚至被財團用以捐地抵稅，亂象頻生。對此，李其昱表示，若政府的目的是要避免仲介從中奪利，則努力的目標是「資訊透明化」，而非實施全代金，否則，只會造成政府「低買高賣」土地。

北市平均每區1萬名地主 選票壓力施壓市議會

李表示，台北市「已開闢未徵收」及「未開闢未徵收」的地主共有11萬名，大致平均地分布在台北市12個行政區中，積欠地主金額達2兆，自救會已請公保地主們打到市議員辦公室遊說，要求支持「雙軌制」，他還直言，每區平均1萬多名的地主，對議員也是不小的選票壓力，本周三，自救會也將到市議會前抗議，希望擋下市政府的全代金制。
市議會民進黨團總召許淑華表示，柯文哲已表態要支持代金換容積制度的全面實施，柯也將於周三親自到民進黨團報告說服，許表示，若柯文哲提出的版本和郝龍斌時期全相同（即全代金），則民進黨團未必要支持。

許淑華表示，若柯文哲提出的版本和郝龍斌時期全相同，則民進黨團未必要支持。

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都更同意書可撤簽，恐讓實施者血本無歸。持分土地買賣專區~~~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

內政部都更條例修正案4日已送交行政院。

不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明昨（7）日表示，內政部都更條例修正案上周四（4日）已送交行政院，其中「都更同意書可以撤簽」部分，將為投入都更案的實施者帶來極大風險，加上該草案至少有四大爭議，業界呼籲政府，應多跟外界溝通、交流。
于俊明表示，此次定案版本，並沒有跟業界、不動產開發公會做討論，其中同意書可撤簽部分令業界震驚。
于俊明分析，過去都更案在未核定前，住戶若不同意仍可撤回同意書，但草案修正後訂定，即使都更案經過核定，如果在審議過程被政府要求的事項，都能因重新公開展覽而可撤簽，此舉恐讓開發者血本無歸。
于俊明還說，都更建案的土地與建築融資，本就會跟銀行研訂債權方式，但草案中要求只能進行「資金全額信託」讓銀行確保債權方式僵化。此外，採100%同意的協議合建案，住戶在房子蓋完後仍不能比照都更權利變換、免除要繳交的六成土增稅、契稅，也讓住戶參與都更增加更多阻力。
于俊明表示，除非全體住戶同意，否則都更案的估價師全都要用隨機方式選出，估價結果可能有瑕疵。因不少估價師都更專業度或經驗不夠，估價結果難讓人信服。他認為，至少要有一家估價師由實施者推薦。 

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繼承共有土地、持分土地欠繳地價稅，可能收到強制執行的公文。廖先生 0972-598-368

網友問：
父親已過世10年以上，最近收到法院執行署公文說父親有繼承土地，4年未繳地價稅，部分將強制執行。國稅局說土地是共同共有，我們希望只繳自己持分部分，國稅局回應要先除戶，要寫家譜樹狀圖，但我們跟伯父姑姑都無連繫怎麼寫得出來？這10年沒看過土地，為何要繳稅，是否可不付稅金，或強制處分財產？律師答：
《稅捐稽徵法》第12條規定，共有財產，由管理人負納稅義務；未設管理人者，共有人各按其應有部分負納稅義務，其為公同共有時，以全體共有人為納稅義務人。《民法》第272條規定，數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。所以，如與他人共同繼承不動產，彼此之間即屬公同共有關係，依照實務見解，屬於公同共有之房屋或土地，若未設管理人，雖然可以分單(指稅單)繳納，但是全體共有人仍負有連帶繳納房屋稅、地價稅之義務，不因分單而有所不同；分單申請人雖然已繳納自行分單的稅額，對於其他公同共有人之欠稅仍應負連帶債務責任。讀者父親因繼承而與他人公同共有土地，在父親過世之後，原則上就是父親的繼承人與他人公同共有土地，假設讀者是父親的唯一繼承人，讀者應與全體共有人負有連帶繳納房屋稅、地價稅之義務，不因分單而有所不同。若讀者仍拒絕繳納相關稅金，則行政執行署可查封並拍賣讀者的土地，再用賣土地的錢繳納稅金，所以提醒讀者，並非拒絕繳納就可以逃避繳稅的責任。建議讀者可向法院提起分割共有物訴訟，將土地分割為各個共有人單獨所有，待法院判決之後，讀者就只需要就單獨所有的土地納稅，如此才能與其他共有人完全切割，也不用再幫其他共有人繳交地價稅了。

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一坪等於幾平方公尺，持分土地計算，土地面積計算，持分土地買賣、持分房屋買賣、分別共有土地買賣、分別共有房屋買賣，廖先生 0972-598-368

一坪等於幾平方公尺

一平方公尺 = 0.3025 坪。（這種計算方式比較常用，因為已經知道平方公尺，把平方公尺換算成相對應的坪數）
一坪 = 3.305 平方公尺。

一坪有多大

一坪是多大呢？通常用二種方便判斷的方式來記憶，一坪大小約略是二塊榻榻米合併起來的面積大小，或是大約一個標準雙人床的大小。

權狀面積

計算面積的時候，請先找出土地以及建物權狀，但是有些時候，權狀可能因為比較舊，造成部分內容資料難以辨識，或是可能土地經過重測，造成重測後土地面積增加或是減少，在尚未申請換發新權狀之前，權狀面積可能與地政事務所登載面積不符，為了確保資料正確性，建議您可以申請房屋土地謄本核對。

土地坪數

土地權狀面積坪數算法：土地面積計算自己來，在土地權狀裡頭找出面積這個欄位，例如930平方公尺，換算成幾坪之前，首先要注意，土地持分，因為土地不像房屋持分全部，所以必須先把面積乘上權利範圍10000分之319，最後再乘上0.3025，最後得出土地面積大約8.97坪，這樣才是正確的計算方式。如果是持分全部，也就是1分之1，這樣在計算過程當中就可以忽略權利範圍。

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關於土地或建物的『分別共有』、『部分持分』、『分割共有物』 ~~持分土地買賣專區~~~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

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都市更新條例修正 同意門檻拉高至二分之一~~~持分土地買賣專區~~~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

圖為轟動一時的「文林苑」，如今已經正式落成，不少住戶已經搬進去住新家，包括當時不願搬離的王家部分成員。

內政部昨（4）日部務會報通過都市更新條例修正案，都更事業概要同意比率門檻，從現行十分之一大幅提高到二分之一，另增訂都更事業計畫核定前應舉辦聽證，落實正當行政程序。
內政部指出，都更停滯的問題在於公私部門都更量能不足、民眾錯誤期待、公權力未彰顯、審議程序冗長、弱勢戶需協助、違憲條文待解等因素，因此全面修訂都更條例，盼能加速都市更新推動，提升民眾對都更的信任。
內政部此次修法大幅提高都更事業概要同意門檻，外界擔心是否不利推動都更？內政部次長花敬群表示，所謂事業概要，就是提一個都更計畫構想，原本門檻是十分之一，因為很低，不利後續整合、甚至出現同一社區有三組人馬的情況。合理調高門檻，將使前半段作業更紮實，後續推動會更順利，也避免不同團隊在同一社區相互爭奪。
建商也說，門檻趨嚴對建商投入都更案反而是好事，因為會讓有心都更的住戶凝聚力更高；不過，現在都更做不成的關鍵還是少數的釘子戶怎麼解決，如果公權力不介入、代為拆除，少了最後一哩路，都更還是走不下去。但也有部分建商認為，門檻拉高，都更恐更難。
都更條例距前次修訂已超過六年，中間歷經文林苑事件、大法官宣告部分條文違憲、房市走緩，均重挫都市更新量能。新政府上任後，內政部將修正都更條例視為關鍵要務，終在昨日通過內政部版本，近日送進行政院核定後，便可送進立法院。
對於原條文事業概要十分之一的同意比率過低、未舉辦聽證會讓所有權人參與等大法官宣告違憲部分，內政部基於精進爭議處理、簡明都更程序以及協助更新整合等原則，將事業概要同意門檻由現行十分之一提高至二分之一；並增訂主管機關於核定都市更新事業計畫及權利變換計畫前，除已無爭議者，均應舉辦聽證。
內政部營建署官員說明，聽證會可針對爭議點讓雙方提出論辯，並留下會議紀錄、提至審議會做出決定；可給予權利相關人陳述意見的機會，完備程序。
本次修法中，內政部也強化公部門的角色，增訂公有土地管理機關可公開評選民間都更事業機構實施都更，各級主管機關也可設置專責法人機構協助都更推動，擴大政府主導都更能量。

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強拆都更不同意戶要罰~~~持分土地買賣專區~~~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

圖為台北市政府執行強制拆除士林「文林苑」都更案2戶釘子戶拆遷。

文林苑案重創我國都更進程，為了在都市更新與居住人權中權衡，內政部都更條例修正草案中明定，實施者未經所有權人同意，不得拆除房屋，若強拆將處以50萬元以上、500萬元以下的罰鍰。
內政部修正都市更新條例，面對不同意戶，實施者應該先協調，協調不成、再檢具協調紀錄，請求主管機關代為拆除或遷移；主管機關應先就拆遷日期、方式和安置事項進行調處程序，並於二個月內作出調處結果；不服調處結果者，可再提出行政救濟。內政部表示，希望藉由落實程序正義，逐步減少都更爭議。
為避免建商和不同意戶遲未取得共識，導致後續無法順利拆遷，本次條例也增訂非經完成拆遷作業不得預售，否則將處以50萬元以上、500萬元以下罰鍰。

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免徵房屋稅，你辦了嗎?~~~持分土地買賣專區~~~持分土地、持分房屋、土地持分、分別共有，公同共有，疑難土地處理，廖先生 0972-598-368

103年7月以後完工的高級住宅房屋稅負擔將減輕，90年7月1日以後完工的高級住宅則會增加稅額，7月實施後適用於明年度房屋稅。本報資料照片

5月是房屋稅開徵的時候，信義代書特別提醒，有兩大變動，一是房屋現值在10.1萬元到10.8萬元間可免徵房屋稅，老舊房屋及小套房將受惠，新規定適用於106年期房屋稅開徵的案件。 二是台北市政府宣布7月起適用新的房屋標準價格，103年7月以後完工的高級住宅負擔減輕，90年7月1日以後完工的高級住宅則會增加稅額負擔，但適用於明年度的房屋稅。
信義房屋代書林以德表示，過去住家房屋現值需在10萬元以下者，才可免徵房屋稅，但目前各縣市已陸續公告放寬門檻調整為10.1萬元到10.8萬元等，新免徵規定適用於106年期房屋稅開徵案件，對於一些老舊房屋或是小套房等小坪數的房屋可提早一到兩年享受免稅優惠，每戶每年可省下稅金約1200多元左右，估計各縣市受惠戶數可能從數百戶到數千戶不等，符合新免徵規定的房屋，稅捐處將主動辦理免徵，並通知屋主，民眾不用擔心。
另外台北市政府公告，將自106年7月1日起實施重新評定的房屋標準價格，作為評定房屋現值及課徵房屋稅、契稅的依據。林以德強調103年7月以後完工的高級住宅房屋稅負擔將減輕，90年7月1日以後完工的高級住宅則會增加稅額，7月實施後適用於明年度房屋稅。
想減輕房屋稅負擔，林以德建議民眾可把握以下重點；
一、 掌握時間，及早申請適用較低稅率。房屋稅係按月課徵，房屋如果已改為自住使用時，記得立即申請按1.2% 的自住用稅率課徵房屋稅。
二、 購買中古屋應注意前手房屋稅單適用稅率。
三、 經合法登記工廠，供直接生產使用自有房屋，房屋稅依營業用稅率減半徵收。
四、自用地下室停車位免徵房屋稅。
五、供公共通行的騎樓免徵房屋稅。

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